А теперь #8212; ипотека

      Комментарии к записи А теперь #8212; ипотека отключены

Запад как денежный придаток отечественного рынка жилья? Это занимательная мысль. // Наталия Биянова. SmartMoney № 28 (69) 30 июля 2007

Дано: один офис в Москве со штатом 50 сотрудников. Требуется: стать одним из фаворитов национального ипотечного рынка, потеснив национальных монстров. Заместитель председателя правления Собинбанка Игорь Дуда уверен, что это в полной мере посильная задача.

Дело за малым — создать машину, которая будет выдавать ипотечные кредиты, а позже “упаковывать” их в акции.

Дуда несёт ответственность за проект с помпезным заглавием “Русская ипотека”. Заниматься им будет стопроцентная “дочка” Собинбанка Русский ипотечный банк (РИБ). Мысль в том, дабы выстроить частное ипотечное агентство федерального масштаба, которое будет соперничать с национальным Агентством по ипотечному кредитованию . Ближайшая задача Дуды — к Январю раздать ипотечных кредитов на $500 млн.

Задача на более отдаленное будущее — реализовывать собственные продукты во всех городах России с населением больше 100 000 человек. Все это с минимумом затрат и без построения розничной сети.

А теперь #8212; ипотекаТри дня подряд на площади сидел я, поджидая, кто б денег под проценты забрал.
Тит Макций Плавт
Ослы

Аппетит приходит на протяжении еды. В первую тридцатку русских банков по размеру ипотечного портфеля РИБ также вошел без огромных затрат, в основном за счет верной бизнес-идеи.

РИБ был образован в феврале 2005 г. на базе Сибирского крестьянского банка, что купили Собинбанк и обладатель группы МИАН Александр Сенаторов. “Сибирский ипотечный банк был приобретён строго под ипотечный проект, это банк одного продукта”, — констатирует Дуда, находившийся у истоков ипотечного бизнеса РИБа. За первый год банк выдал ипотечных кредитов на $37 млн, не открыв наряду с этим ни одного офиса продаж. “Мысль была в том, чтобы снабжать кредитование через агентства недвижимости в Москве”, — поясняет Дуда.

Первое время главным “подрядчиком” была несколько МИАН, риелторы которой советовали своим клиентам ипотеку РИБа. К 2006 г. перечень риелторов-партнеров разросся до 105, благодаря чему РИБ нарастил портфель до $145 млн. Действительно, если сравнивать с первым годом работы скорость увеличения замедлились. “Встал вопрос, как расширяться дальше. Строить розничную сеть — продолжительно и дорого”, — вспоминает Дуда.

И тогда Собинбанк, выкупивший долю Сенаторова в ноябре 2006 г., решил создавать на базе РИБа ипотечное агентство. Как говорит Дуда, в банке , что на рынке недостаток одолжений по рефинансированию ипотечных кредитов.

Мысль Игоря Дуды — в случае если нет времени и денег на открытие филиалов, кредитовать возможно и через сеть партнеров

БЫСТРУПАК

В 2004-2005 гг. количество ипотечного кредитования каждый год утраивался, в 2006 г. рынок и вовсе вырос в 4,4 раза, а его количество превысил 230 млрд руб. Откуда банки берут такие деньги? Вопрос совсем не праздный, в случае если не забывать, что для ипотечных кредитов необходимы долгие деньги, на 10-25 лет.

В случае если их не рефинансировать, деньги на новые кредиты у банка не так долго осталось ждать кончатся. До тех пор пока основной источник долгих денег для ипотечных банков — это Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), которое за последние годы рефинансировало 92 598 ипотечных кредитов на 62,4 млрд руб. Но это только четверть всего рынка.

Места для негосударственных игроков на нем полно.

Заместитель председателя правления Автоградбанка из Набережных Челнов Лидия Аксенова вспоминает, с каким трудом она пробовала пополнить ликвидность банка два года назад. Отчаявшись ожидать, в то время, когда АИЖК выкупит у банка портфель на 100 миллионов рублей., Аксенова по совету партнёров по бизнесу отправилась в Самару на заседание риелторов. Вышла на трибуну: “Имеется в зале хоть кто-то, кто готов приобрести отечественные ипотечные кредиты?” Желающий нашелся — банк Совфинтрейд, специальная ипотечная “дочка” Газпромбанка, которая именно начала выкупать пулы стандартизированных закладных у региональных банков.

70% — часть ипотечных кредитов в общем количестве кредитов на приобретение жилья с 2004 г. удвоилась

Выкупом чужих ипотечных кредитов русские финансисты заинтересовались в расчете на сделки с западными инвесторами, основным источником долгих и недорогих денег. Самая эргономичная схема — секьюритизация: выпуск облигаций, обеспеченных портфелем закладных. Первую такую сделку совершил ВТБ: прошлым летом он разместил под портфель собственных кредитов ($88,3 млн) так именуемые RMBS (residential mortgage-backed securities) — бумаги, обеспеченные закладными по жилищной ипотеке.

Эмиссия разрешила банку привлечь деньги дешево (Libor+1%) и на долгое время (на 28 лет). За ВТБ потянулись и другие. С июля прошлого года еще четыре больших ипотечных частных банка и АИЖК совершили сделки по внутренней и внешней секьюритизации, “упаковав” ипотечные сумки на $1,2 млрд.

Это всего одна десятая от ипотечного портфеля, накопленного банками на 1 апреля 2007 г. (290 млрд руб.).

Мысль РИБа — поставить посредничество между маленькими банками в регионах и западными инвесторами на промышленную базу. “Региональные рынки оккупированы местными банками, но им сложно развиваться из-за сложностей с рефинансированием”, — констатирует Дуда. Доступ к секьюритизации для банковской мелочи закрыт, эта операция имеет суть при количествах от $100-150 млн, говорит Анатолий Печатников, глава департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24”. “Накладные и организационные затраты на секьюритизацию — это минимум $1,5-2 млн, — уточняет он. — Так что чем больше портфель, тем рентабельнее сделка”.

Банки, которым размер собственного капитала не разрешает накапливать портфель более $150 млн, выходят из положения, реализовывая собственные ипотечные кредиты партиями по $3-5 млн. Больших клиентов на рынке всего пять: “ВТБ 24”, “ГПБ-Ипотека” (бывший “Совфинтрейд”), “ДельтаКредит”, “КИТ Финанс” и “АТТА Ипотека”.

ФАБРИКА ДЕНЕГ

РИБ планирует сначала играться наравне с фаворитами рынка рефинансирования. Банк с собственным капиталом 627 миллионов рублей. планирует меньше чем за шесть месяцев выкупить чужих кредитов на $500 млн — это больше, чем замысел “ВТБ 24” на целый 2007 г. ($400 млн). Без западного партнера эта сделка была бы неосуществима. “Мы готовили данный проект года два, — говорит Дуда. — Вели переговоры, возможно, со всеми западными банками, каковые проявляют интерес к секьюритизации русских активов”.

В сентябре 2006 г. “Собин” достиг “принципиального соглашения” с Morgan Stanley (MS). Секьюритизация обязана случиться в два этапа: сначала американский инвестбанк открывает РИБу кредитную линию на один год под залог существующего у него портфеля и на такую же сумму. Портфель РИБа на данный момент $145 млн, плюс Собинбанк под эту сделку передаст “дочке” собственные ипотечные кредиты на $200 млн.

Итого уже к началу осени РИБ рассчитывает взять в долг более $500 млн и приступить к выкупу.

А позже целый пул кредитов — и выкупленный у партнеров, и заложенный Morgan Stanley портфель РИБа — выводится на секьюритизацию. Кстати, Собинбанк в проекте “Русская ипотека” считается таким же первичным кредитором, как и каждый банк. Средства, привлеченные посредством ипотечных ценных бумаг, РИБ будет применять на выкуп новых кредитов. “Это будет конвейер по выдаче кредитов”, — говорит Дуда.

К началу осени, рассчитывает он, кредит MS будет взят, РИБу возможно будет приступать к рекламной кампании.

Громкая кампания не помешает, поскольку задача-максимум “Русской ипотеки” — добраться до обитателей кроме того маленьких городов. Чем больше партнеров, тем лучше. Деятельных, но стесненных в средствах агентов РИБ собирается снабжать деньгами заблаговременно. “Мы готовы их предварительно кредитовать на участие в проекте в рамках лимитов, установленных на конкретного агент, — растолковывает заместитель председателя правления Собинбанка. — Другими словами первичный кредитор может по большому счету не тратить собственные деньги”.

МАГАЗИНЫ ДЕНЕГ

Практически РИБ будет торговать ипотечной “франшизой”. “Любому банку, что захочет подключиться к проекту Русская ипотека, мы даем кредитный продукт, полную инфраструктуру: оценщиков, страховщиков, андеррайтинг, главное и рекламную поддержку — гарантию выкупа всех кредитов, каковые он сможет выдать”, — говорит директор по продажам и развитию РИБа Алексей Дорош. Выкупать РИБ будет лишь стандартизованные кредиты. В этом одна из основных фишек проекта.

РИБ создал особые стандарты и процедуру кредитования. “Своим партнерам в регионах мы растолковываем: Русская ипотека — это требования не Собинбанка либо РИБа, это требования западных инвесторов”, — говорит Дорош. В чем отличие продуктовой линейки “Русской ипотеки” от условий, каковые предлагает АИЖК? Основное конкурентное преимущество — ставки.

Ставка по рублевым кредитам — от 10,75%, по долларовым — от 9,75%. У АИЖК ставку 10,75% в рублях возможно взять лишь при кредите 50-70% от цены жилья и сроке кредитования не более 10 лет — “Русская ипотека” готова кредитовать на более продолжительный срок и с меньшим начальным взносом.

Фаворита ипотечного кредитования Татарстана Автоградбанк “проект РИБа заинтересовал тремя продуктами, которых нет у АИЖК и ГПБ-Ипотеки”, говорит заместитель председателя правления банка Аксенова. Это кредит на каждые цели под залог недвижимости, кредит “Собственная квартира” при более низкой, чем у других партнеров, ставке и всего 10-процентном начальном взносе и программа хорошего залога, в то время, когда кредит возможно брать под залог недвижимости третьих лиц.

В Чувашии программа РИБа решила второй вопрос. “Цены на жилье растут, — говорит Татьяна Иванова, помощник генерального директора Ипотечной корпорации Чувашии. — Наряду с этим у АИЖК большой кредит — 16,2 миллионов рублей., у АТТА Ипотеки по отечественной республике и того меньше — 5 миллионов рублей.”. А у РИБа — до $1 млн. Отмечают партнеры и другую серьёзную подробность: “Русская ипотека” разрешает учитывать “серые” доходы — легко ставка возрастает на 1 процентный пункт. “Мы бы желали расширить долю РИБа в отечественном портфеле до 25-30%”, — говорит Иванова.

Завлекать клиентов по таким ставкам — мечта регионального банкира. Но тут появляется ответственное “но”: кому выдавать кредиты, решать будет сам РИБ. В “Русской ипотеке” — централизованный андеррайтинг. Первичный кредитор лишь снабжает поток заявок, отправляет их в РИБ, приобретает ответ и оформляет закладные. “Это, само собой разумеется, отнимает больше времени. Но имеется гарантированный выкуп — в случае если заявку одобрили, значит, совершенно верно выкупят.

Второй наш партнер, КИТ Финанс, гарантию выкупа не дает”, — говорит Сергей Жучков, начотдела ипотечного кредитования омского банка “Соотечественники”.

Действительно, делать личные обещания по срокам (рассмотрение заявки до двух дней) у РИБа пока не получается. “на данный момент это затягивается на 7 дней, — говорит Аксенова. — Плюс они запрашивают документы, не предусмотренные контрактом [c первичным кредитором]. Сравнительно не так давно запросили свидетельство о рождении ребенка, которому уже 16 лет и что по большому счету не участвует в сделке”.

В “Русской ипотеке” от твёрдых правил отступаться не планируют. “Централизованный андеррайтинг — это громадный козырь при секьюритизации, — рассуждает Дуда. — Одно дело — инвестор приобретает портфель, организованный из кредитов 50 банков, у каждого из которых собственный подход к андеррайтингу, оценке заемщиков, и другое дело — портфель, организованный централизованно по единым методикам”.

Преимущества для того чтобы подхода в апреле показал “ДельтаКредит”, что также трудится через региональных агентов. В апреле банк совершил секьюритизацию ипотечных закладных и привлек деньги инвесторов под феноменально низкую ставку Libor+1,05%. Дешевле достаются деньги лишь национальному ВТБ.

Первичные кредиторы (а ими смогут быть не только банки, вместе с тем риелторы и ипотечные брокеры) трудятся в этом проекте за рабочую группу от клиента и от РИБа. За 2,5 месяца желание принимать участие в проекте изъявили уже 98 банков и компаний. Открывать такими темпами личные точки продаж было бы не под силу не только РИБу, но и Сбербанку. РИБ за обслуживание выкупленного портфеля — перевод и приём платежей по кредиту — берет умеренную рабочую группу 0,2-0,6%.

Комиссии для клиентов первичные кредиторы смогут устанавливать сами. “Желают — пускай берут рабочую группу за выдачу, оформление заявки и другое”, — говорит Дорош. Большая часть региональных банков берет рабочую группу в пределах 1,5-2%. Выше поднять сложно: заемщик уйдет к соперникам.

На что еще рассчитывает сам “центральный андеррайтер”?

В ЦЕНТРЕ ПАУТИНЫ

“Имеется ставка размещения Libor+1-1,5% — это по нынешним временам порядка 7%, и имеется ставка выдачи кредита — 11-12%. Вот, фактически, маржа, которая остается организатору секьюритизации, — прикидывает Константин Яковлев, глава департамента инвестбанка КИТ Финанс. — По доходности рядом стоит автокредитование”. “КИТ Финанс” также собирается провести секьюритизации ипотечных активов на $500 млн.

Между убедительной бизнес-прибыльным бизнесом и идеей — расстояние внушительного размера. Дуда это осознаёт: “Многие банки на данный момент рванули в данный сектор, не оценивая до конца всех неприятностей”. У директора департамента по работе с денежными университетами “ДельтаКредита” Вадима Пахаленко громадные сомнения в том, что “Русской ипотеке” удастся до Января этого года собрать с рынка клиентов на $500 млн. “У них достаточно твёрдые стандарты андеррайтинга.

Многие банки ослабили требования к заемщикам, Собинбанку с его твёрдыми условиями соперничать будет сложно”, — растолковывает банкир.

“Отказов в предоставлении кредита около 20%”, — парирует Дуда. Один заемщик из пяти — это в самом деле низкая норма отсева. Решать, это заемщики такие хорошие либо сито такое дырявое, предстоит инвесторам.

Новости ипотеки. Февраль 2017


Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: