До свидания, ипотека

      Комментарии к записи До свидания, ипотека отключены

До свидания, ипотека

Ипотечные обязательства время от времени прекращаются не только по обстоятельству окончательного расчета заемщика с банком. При неосуществимости погашать кредит залоговую квартиру приходится реализовывать.

В случае если у заемщика появляются неприятности с погашением кредита, и он не имеет возможности (либо не желает) реструктурировать собственный долг, с ипотечной квартирой нужно будет расставаться. Как правило денег, вырученных от реализации недвижимости, хватает на расчет с банком и еще остается заемщику. Чем продолжительнее вы обслуживали долг – тем, очевидно, больше денег дастся вам по окончании продажи квартиры.

В любом случае, если ответ о продаже принято, то с этим лучше не затягивать. Дело в том, что при отсутствии ежемесячных платежей со стороны заемщика задолженность перед банком будет расти.

Заемщик-продавец

Кое-какие заемщики решают реализовать квартиру самостоятельно. Чтобы это сделать, нужно взять  согласие со стороны банка-кредитора.

«Первое правило при независимой продаже квартиры заемщиком – обратиться в надёжную риэлторскую компанию. Большая компания делает большое количество сделок, в число которых входит и продажа залоговой недвижимости. Практический опыт (просматривай, квалификация риэлтора) в совершении таковой своеобразной сделки разрешит совершить ее как следует и технологично», – рекомендует Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость».

Существуют два варианта проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры.

Первый (менее распространенный): заемщик находит клиента, что готов произвести оплату согласно соглашению купли-продажи до подачи документов на госрегистрацию.

«В этом случае за счет денежных средств, уплачиваемых клиентом квартиры, происходит погашение кредита. Затем банк передает заемщику (продавцу квартиры) погашенную закладную, на основании которой в последующем с квартиры снимается обременение, и сделка купли-продажи завершается уже без участия банка, – говорит Сергей Арзянцев, глава департамента ипотечного кредитования Номос-Банка. – Эта схема мало распространена, потому, что потенциальные клиенты несут по ней громадные риски».

Второй, более популярный вариант – реализация квартиры без снятия обременения. В этом случае условие о том, что недвижимость находится в залоге у банка, указывается в контракте купли-продажи.

«Тут клиент несет меньший риск, потому, что сперва имеет возможность удостовериться в факте регистрации себя в качестве хозяина. И лишь позже, завершив расчеты по сделке и погасив так задолженность по ипотечному кредиту, снимает уже со своей квартиры указанное обременение в пользу банка», – поясняет Сергей Арзянцев.

Все в банк

Довольно часто вопросами реализации ипотечных квартир занимаются сами банки. Эта процедура регламентирована Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с ст.

50 закона, «залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное согласно соглашению об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества… требований, вызванных неисполнением либо ненадлежащим выполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой либо несвоевременной уплатой суммы долга всецело либо в части…».

Наряду с этим, комментирует Елена Ковырзина, глава Департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка, «обращение взыскания на жилые помещения, находящиеся в собствености на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается».

Тут нужно подчернуть, что большая часть банков все же попытается «до последнего» идти навстречу заемщику, предлагая возможности реструктуризации долга. Так как реализация ипотечных квартир, говорят банкиры, не есть профильной деятельностью кредитной организации, которой значительно спокойнее каждый месяц приобретать положенные выплаты по займу (пускай и реструктурированному).

«Банки стараются не доводить процесс до продажи квартиры заемщика, поскольку процедура зачета квартиры в качестве долга и ее перевод в собственность банка для реализации может продолжаться годами, – подтверждает Наталья Коняхина, глава управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. – Банкам это невыгодно и некомфортно».

В большинстве случаев с момента прекращения заемщиком ипотечных платежей до продажи квартиры проходит от нескольких месяцев до полутора лет. Деньги, полученные от реализации квартиры, идут на погашение кредита с процентами, и пени и штрафов, каковые были начислены за неисполнение должником его обязательств.

Продаже ипотечной квартиры предшествуют обращение взыскания на залоговую квартиру по суду и выставление залогового объекта на публичные торги, говорит об методе проведения сделки Ирина Кажикина, начальник ипотечной работы компании «Релайт-Недвижимость».

В соответствии с законодательству, реализовать ипотечную квартиру возможно, даже если она есть единственным жильем заемщика. Соответствующие трансформации были внесены в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации еще декабре 2004 года.*

«Внесение указанного трансформации существенно упростило получение ипотечных кредитов гражданами, – разъясняет Ирина Кажикина. – До введения данной нормы банки не разрешали регистрироваться в купленной в ипотеку квартире, и заемщик должен был дать документы о втором имеющемся у него жилье».

В соответствии с еще одной норме, закрепленной Законом об ипотеке (ст. 78), обращение залогодержателем взыскания на заложенные объекты недвижимости есть «основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, живущих в таких жилом доме либо квартире…».

Как на витрине

«На данный момент количество сделок с залоговыми квартирами мал, – говорит Елена Ковырзина. – Повышение количества зависит от трансформации неспециализированной экономической обстановке и роста числа проблемных кредитов в связи с тем, что заемщики не смогут обслуживать собственные обязательства по ипотечному кредиту».

Часть залоговой недвижимости расходится между «собственными», поделились представители одного банка. Но на сайтах некоторых кредитных организаций имеется так именуемые «Витрины залогового имущества». Это особые разделы, где представлены реализуемые объекты, с фотографией, подробным описанием, ценой.

В большинстве случаев банки предоставляют кредиты на приобретение залоговых объектов.

«Банки предлагают особые программы желающим купить такое жилье, – информирует Константин Шибецкий. – Условия кредитования в этом случае, в большинстве случаев, удачнее, чем простые ипотечные продукты, по причине того, что банк так убивает двух зайцев: избавляется от проблемного кредита, угрожающего перейти в дефолтный, и выдает новый кредит на недвижимость, которую не требуется заново контролировать».

Ставки по «вторичным» кредитам составляют 9–11% годовых в рублях, что выглядит сейчас в полной мере конкурентоспособно. Помимо этого, банки декларируют в этом случае «ускоренные сроки рассмотрения заявки на кредит». Это вправду реально: так как как такового андеррайтинга залогового имущества не нужно – банк знает про собственные ипотечные квартиры уже все, что необходимо.

Кому квартиру?

Итак, данные о продаже залоговых квартир возможно обнаружить « сайтах банков, в объявлениях о публичных торгах, размещенных в средствах массовой информации», делится Ирина Кажикина. «Отдельных дайджестов о продаже залоговых квартир не существует, исключение составляют сайты ипотечных банков, на которых смогут находиться базы личных залоговых квартир клиентов банка либо же фактически квартир, уже принадлежащих банку»,– уточняет Константин Шибецкий.

Имеется ли особенный суть потенциальному клиенту искать квартиру, которую приобрел когда-то незадачливый заемщик? Пожалуй, нет. В случае если лишь вам внезапно почему-то не запало в душу именно это жилье.

Но, получая недвижимость дефолтного должника, вы имеете возможность верить в ее юридической чистоте. А вот сэкономить на приобретении залоговых квартир вряд ли удастся.

Их цена фактически не отличается от «простой» недвижимости, подтверждает Кажикина, «а вдруг и отличается, то ненамного – процентов на 5–10 в громадную либо меньшую сторону, в зависимости от обстановки».

«В большинстве случаев, заемщики желают реализовать такую недвижимость по цене, не ниже рыночной, а помимо этого, эта цена не должна быть меньше той, за которую они ее получали. По окончании кризиса было большое количество таких объектов, цены на каковые уже давно упали, а хозяева залоговой недвижимости все еще держали докризисную ценовую планку. Те из должников, кто уже совсем не имел возможности платить по кредиту, все-таки снижали цены, но неспешно, пока на них не появлялся потенциальный клиент», – соглашается Константин Шибецкий.

Согласно точки зрения Елены Ковырзиной, «в большинстве случаев, эти квартиры имеют цену мало ниже рынка. Это связано с тем, что при просроченной задолженности по кредиту заёмщик и банк заинтересованы в реализации квартиры в максимально маленькие сроки».

 «Семь раз отмерь»

Что касается мер национальной помощи дефолтников, то одна из вероятных новаций – возможность ограничения размера большой задолженности ипотечных заемщиков. Это понадобится должникам в том случае, если средств, вырученных от продажи недвижимости, не будет хватать для полного расчета с кредитором. С данной инициативой выступило Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).

Специалисты рынка не в восхищении от аналогичных новшеств.

Тут имеется два момента, считает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). Во-первых, «это может стимулировать банк стремительнее решить вопрос о рефинансировании либо реструктуризации кредита/возврате кредита по окончании продажи предмета залога заемщиком либо об обращении взыскания на предмет залога». Но имеется у медали и обратная сторона, продолжает Кажикина. «В случае если использовать этот механизм чтобы обезопасисть заемщика от падения цен на недвижимость, то это чисто популистская инициатива.

Из-за чего заемщика от падения стоимостей защищать необходимо, а банк нет? Из-за чего нельзя сделать это вторыми способами? К примеру, как сделали кое-какие банки, каковые готовы финансировать кредитными средствами до 90% от цены недвижимости при условии страхования от невозврата на сумму, нехватающую до 75–80% кредитного финансирования?».

«У кредитной организации кроме этого существуют финансовые обязательства перед клиентами, и в случае если банк начнет «прощать» кому-то часть долга, то это обернется или убытками для банка, или повлияет на цена одолжений кредитной организации», – уверена Елена Ковырзина (Абсолют Банк).

Реализация предложения АИЖК, считают спикеры, может иметь негативные последствия и для заемщиков.

«Банки будут закладывать собственные риски в ставки, повышая их, а размер начального взноса встанет до 30–40%, дабы кредиторы смогли избежать убытков при важного ценового падения на рынке недвижимости», – предрекает Константин Шибецкий («МИЦ-недвижимость»).

Как бы то ни было, в любом случае для заемщика лучше до продажи квартиры дело не доводить, в особенности, в случае если до приятного момента полного расчета с кредитором осталось очень мало времени. Обезопасить себя от неприятных последствий ипотечной сделки окажет помощь взвешенный подход к принятию ответа о получении кредита.

«Чтобы жить с ипотекой было комфортно, ежемесячные платежи по кредиту должны составлять не более 50% от бюджета семьи, – поделилась собственными наблюдениями Ирина Кажикина. – Исходя из этого кроме того в случае если имеется соблазн забрать кредит побольше и прочно «затянуть поясок» лет этак на 10, этого делать не следует. Возможно и надорваться».

В случае если все же ипотеку вы забрали, но обслуживать долг внезапно стало не по силам, быть может, имеет суть попытаться реструктурировать кредит – через банк либо посредством программ Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

* Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по аккуратным документам

1. Взыскание по аккуратным документам не может быть обращено на следующее имущество, находящиеся в собствености гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), в случае если для членов-и гражданина должника его семьи, совместно живущих в принадлежащем помещении, оно есть единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в правовом поле об ипотеке возможно обращено взыскание.

 

УБОЙНЫЕ ФИШКИ ДЛЯ СВИДАНИЯ С ДЕВУШКОЙ!


Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны:

  • Как получить ипотеку на квартиру?

    Отношение русского населения к ипотечным (да и в целом, к кредитным) программам достаточно неоднозначное. Но в случае если купить жилье каким-либо вторым…

  • Ипотека многодетным семьям: банки, условия, оформление

    У нас насчитывается около миллиона многодетных семей, что не имеет возможности, с одной стороны, не радовать, а иначе, заставляет задаваться вопросом о…

  • Продажа квартиры, купленной ранее по военной ипотеке: как снять обременение и купить новое жильё

    Государство, предоставляя возможности для приобретения жилья по программе военной ипотеке, не ограничивает военнослужащего иметь лишь данное жильё. При…

  • Почему отказывают в ипотеке

    Заявка на ипотеку: что необходимо знать, дабы избежать отказа 10 апреля 2013 Ипотека для многих россиян есть единственным методом купить собственное…