Как поменять квартиру в ипотеке

      Комментарии к записи Как поменять квартиру в ипотеке отключены

Как поменять квартиру в ипотеке Ипотечная квартира — на продажу

15.05.2012

У человека, что приобрел квартиру в ипотеку, появляется собственная жилплощадь. Индивидуальные квадратные метры греют душу. Но, не обращая внимания на то, что квартира оформлена в собственность заемщика, она находится в залоге у банка — , пока должник не даст последний кредитный рубль/американский доллар. Но ипотека — вещь долговременная. И в случае если долг еще висит, а квартиру необходимо реализовать, нужно будет договариваться с банком.

Как с мельчайшими утратами реализовать заложенную жилплощадь?

УСЛОВИЯ ДИКТУЕТ БАНК

По оценкам специалистов рынка недвижимости, часть клиентов, которым уже на данный момент необходимо реализовать приобретённую по ипотечному кредиту квартиру, образовывает приблизительно 5 — 10%. Жизненные обстановки, в то время, когда появляется такая необходимость,бывают разнообразные. Во-первых, это переезд в второй город либо улучшение жилищных условий — в то время, когда необходимо реализовать нынешнюю ипотечную квартиру, дабы приобрести новую — к примеру, с громадным метражом.

Во-вторых, развод, по окончании которого долги и собственность за нее необходимо поделить в равной пропорции между бывшими супругами. И, в-третьих, денежные неприятности заемщика. Другими словами, обстановка, в то время, когда он столкнулся с тем, что больше не имеет возможности осилить платежи по ипотечному кредиту.

Разберем подробнее все эти случаи. В случае если человек желает улучшить собственные жилищные условия, имея ипотечную недвижимость, значит, у него имеется для этого ресурсы. Но все упирается в продажу квартиры, которая находится в залоге. Само собой разумеется, самый несложный выход — дать всецело долг, высвободить квартиру из-под залога и позже уже реализовывать ее на открытом рынке. Но в случае если собственных денег не достаточно, то необходимо их где-то искать — к примеру, у клиента вашей квартиры.

Банк, в большинстве случаев, желает сперва «деньги» (остаток долга), а позже готов разрешить «стулья» (снять залог). Клиент же настаивает на втором — сперва «стулья», а позже «деньги». Но в этом случае условия выставляет банк — как залогодержатель.

И в большинстве случаев он не заинтересован идти навстречу клиенту (не смотря на то, что и не имеет возможности запретить ему реализовывать квартиру). Так как в случае если тот погасит кредит досрочно, то банк лишится процентов по выданному займу.

— Банк в большинстве случаев требует от клиента сперва внести все деньги на счет. — говорит Роман Вихлянцев, член Совета Гильдии риэлторов Москвы. -. Из них гасится долг банку, и только затем снимается залог. В этом случае теоретически имеется опасность того, что продавец откажется от сделки. Имеется банки, каковые сперва снимают залог, а позже берут деньги от клиента, но это менее распространенная практика.

ЧЕТЫРЕ ВАРИАНТА ПРОДАЖИ

Самый популярный и взаимовыгодный метод — банк сперва дает согласие на смену хозяина, а после этого обременение снимается. В этом случае деньги клиента закладываются в две банковские ячейки. Когда в Росреестре покажется запись о смене хозяина, остаток долга (в одной ячейке) переходит банку, а деньги из второй ячейки переходят продавцу.

В случае если соглашение купли-продажи по какой-либо причине не регистрируется, то деньги из обоих ячеек забирает клиент. Это самая выгодная схема, в которой ни одна из сторон практически ничем не рискует. Имеется только один минус — сроки регистрации нового хозяина смогут растянуться на пара недель.

И не все клиенты готовы ожидать.

Специалисты предлагают и другие варианты решения проблемы. К примеру, продавец может забрать громадный кредит в другом банке — дабы его хватило и на выплату долга по первой квартире, и на приобретение второй. Но минус таковой схемы в том, что у заемщика должен быть довольно высокий доход.

Помимо этого, возможно поменять объект обременения. Другими словами дать банку в залог другую недвижимость. Но это дополнительные траты.

Так как клиенту придется заново оценивать сменную квартиру за собственный счет.

И наконец, возможно передать кредит по наследству. В случае если клиент

вашей квартиры также испытывает недостаток в ипотеке, то он может забрать взаймы в вашем банке и тем самым расплатиться по вашим долгам. Остаток средств, вырученных от продажи квартиры, вы сможете применять на собственный усмотрение. Остается только одна подробность — клиент обязан дать согласие на условия вашего банка, а последний обязан одобрить его в качестве заемщика.

ДРУГИЕ Неприятности и РАЗВОД

Рынок ипотеки в Российской Федерации трудится чуть больше пяти лет. Большая часть заемщиков еще кроме того не добрались до кредитного экватора. А те, кто вспоминают об улучшении жилищных условий, в большинстве случаев сперва всецело расплачиваются за нынешнюю квартиру и только затем начинают искать новую. Аналитики предрекают, что в ближайщее время часть тех, кто захочет улучшить собственные жилищные условия, поменяв одну ипотеку на другую, будет расти.

А пока же продажа квартиры из-под залога обычно связана с денежными проблемами заемщика.

— Больше половины тех, кто реализовывает квартиру из-под залога, делают это не от хорошей судьбы, — говорит Роман Вихлянцев. — В большинстве случаев это экстремальная обстановка, в то время, когда человек уже просрочил выплаты банку и сейчас должен реализовывать недвижимость, дабы расплатиться по долгам.

С позиций здравой логики, таким людям необходимо как возможно стремительнее реализовать квартиру и дать кредит. Но специалисты говорят, что довольно часто заемщики, вынужденные реализовывать квартиру из-под залога, ведут себя неадекватно. К примеру, запрашивают за собственные квадратные метры нереальную цену. Это еще больше усугубляет процесс. Не смотря на то, что ответ лежит на поверхности — в случае если сделать скидку, то количество потенциальных клиентов вырастет.

Для заемщиков, каковые попали в тяжелую обстановку, это самый выгодный метод. Легче сходу зафиксировать маленькие убытки, чем ожидать, тогда как долг за счет пеней и штрафов будет расти как снежный ком.

— Залоговую квартиру весьма сложно реализовать, — говорит Роман Вихлянцев. — Во-первых, сходу отпадают ипотечные клиенты. По причине того, что любой банк, дабы проконтролировать сделку, требует проводить ее на собственной территории. И в случае если у покупателя и продавца различные банки, то как правило приходится отказываться от таковой схемы. Во-вторых, отпадают практически все цепочки.

По причине того, что в ней увеличивается возможность того, что будет ипотечный заемщик, да и залоговая квартира очень сильно осложнит оформление. В итоге при рыночной цене продавцы смогут рассчитывать максимум на 20 — 30% клиентов.

РЕКОМЕНДАЦИИ

Как не перевоплотить ипотеку в обузу

— Копите резервный фонд. Пускай на счете в банке лежит 3 — 4 месячный запас наличности. Он понадобится вам на случай денежного форс-мажора: если вы утратите источник дохода.

Кубышка разрешит вам нормально пережить это время и выплачивать долг банку по графику, не попадая на пени и штрафы.

— Старайтесь отдавать кредит досрочно. Все деньги, каковые вы платите дополнительно, идут в погашение тела кредита. Это сокращает вашу неспециализированную задолженность перед банком.

Но это стоит делать только по окончании накопления резервного фонда.

— Ни за что не допускайте просрочки платежей. Для людей с нехорошей кредитной историей процесс продажи квартиры усложняется. Во-первых, банк может не дать продавать квартиру.

Во-вторых, взять новый жилищный займ в будущем будет весьма непросто.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПРОДАВЦА

— Свяжитесь с банком, сообщите, что вы желаете реализовать квартиру, и подавайте заявление, для получения разрешения от банка;

— Соберите пакет документов (см. какие конкретно документы необходимы);

— Начинайте поиск клиента.

Какие конкретно ДОКУМЕНТЫ Необходимы

— Техпаспорт;

— Черта занимаемого жилого помещения (форма № 7);

— Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9);

— Выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество);

— Правоустанавливающие документы (контракт купли-продажи);

Источник: 74dom.ru

Категория: Ипотека

Как обменять квартиру если она в ипотеке 26 04 2014


Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: