Как продать квартиру, обремененную ипотекой

      Комментарии к записи Как продать квартиру, обремененную ипотекой отключены

Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Никто не застрахован от утраты работы, неожиданной болезни либо пополнения в семье. В жизни случаются как весёлые, так и горестные события, а также приобретённая в один раз по ипотечному кредиту долгожданная квартира через какое-то время может оказаться ненужной. О том, как возможно реализовать обремененное залогом жилье, поведали сами банкиры.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка, для россиян до тех пор пока ещё уникальность. Но в банковской практике такие случаи уже виделись. К примеру, заемщик пара лет назад купил квартиру по ипотечному кредиту, исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но после этого не известно почему ему стала нужна квартира большего размера. В этом случае он ищет клиента на собственную квартиру самостоятельно или при помощи риелтора.

Вырученные средства отправятся на погашение кредита, а оставшаяся часть — на первый взнос при покупке большей квартиры уже По другому кредитному соглашению. Бывают и другие случаи.

В случае если по окончании какого-либо срока заемщик, забравший ипотеку, оказывается не в состоянии выплачивать кредит, то на квартиру кроме этого подыскивается клиент, содержится соглашение о переводе долга с согласия банка, по которому клиент получает право собственности на обязанность и недвижимость погасить долг перед банком, другими словами делается новым должником. Вероятен и вариант, в то время, когда клиент квартиры не располагает нужной суммой для приобретения и кроме этого планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, потому, что банк обязан будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика, оценить платежеспособность, дабы сохранить гарантии выплаты кредита.

Отчуждаем имущество у банка

В случае если у заемщика каким-либо образом изменяется жизненная обстановка, банк заинтересован пойти ему навстречу, а также в области реализации объекта недвижимости. В случае если клиент на объект ещё не отыскан, банк может предложить заемщику надежного партнера для осуществления сделки. Наряду с этим заемщик обязан осознавать, что продажа объекта, находящегося в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой понижение цены объекта.

Банк заинтересован в отсутствии и погашении кредита просроченных платежей. В случае если клиент в силу различных обстоятельств не имеет возможности больше платить по кредиту и согласен погасить кредит за счет продажи квартиры, то финучреждение обращает взыскание на залог во внесудебном порядке. Продажа квартиры вероятна при условии проведения расчетов с клиентом через банк под контролем кредитного сотрудника.

Порядок отчуждения заложенного имущества детально регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как хозяина заложенного имущества распоряжаться им. Но обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом.

В соответствии с ними жилье, заложенное согласно соглашению об ипотеке, возможно отчуждено залогодателем второму лицу методом продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества либо общества или паевого взноса в имущество производственного кооператива только с согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено контрактом об ипотеке.

На практике, в большинстве случаев, кредиторы в контракт об ипотеке включают условие, в соответствии с которому предмет залога не может быть отчужден в собственность третьих лиц, за исключением универсального правопреемства в порядке наследования, которое не может быть ограничено никаким соглашением либо требованием. При нарушении данного правила залогодержатель вправе "настойчиво попросить" признания таковой сделки недействительной и возврата сторонами всего взятого по сделке или "настойчиво попросить" досрочного полного выполнения обеспеченного ипотекой обращения и обязательства взыскания на предмет ипотеки независимо от того, кому оно сейчас в собственности.

В том случае, если выдавалась закладная, то произвести отчуждение заложенного имущества, а также его обмен, быть может, в случае если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. Наряду с этим должны соблюдаться условия, каковые установлены в данной закладной.

В случае если кредитор, он же залогодержатель, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то, в большинстве случаев, заемщик самостоятельно находит клиента на квартиру либо на обмен квартиры. Наряду с этим вероятны два варианта последствий таковой сделки: в случае если производится обмен, то залогодатель передает залогодержателю в обеспечение выполнения обязательства методом замены предмета залога новую квартиру.

В случае если производится сделка купли продажи заложенной квартиры, то залогодатель вырученными финансовыми средствами досрочно погашает долгосрочный кредит. Одновременно с этим вероятны случаи, в то время, когда новый приобретатель заложенной квартиры собирается её купить кроме этого с применением кредитных средств. В таковой ситуации вероятен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.

Основное — отыскать покладистого клиента

Чтобы реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка, в первую очередь необходимо взять согласие самого банка. Когда кредитная организация дала разрешение, необходимо выбрать схему продажи. Имеется два метода проведения таких сделок. Какой выбрать — решать банку, продавцу и покупателю.

Методы отличаются друг от друга принципиальным моментом, в то время, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности либо по окончании. В первом случае банк дает согласие на смену хозяина, позже снимает обременение. В этом случае на какое-то время залогодателем делается новый хозяин жилья — клиент.

Клиент помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую — все другое. Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника банка.

В то время, когда случилась регистрация прав нового хозяина, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «собственной» ячейки и дает клиенту разрешение на снятие обременения. Деньги из второй ячейки забирает продавец залоговой квартиры. В случае если не известно почему перехода и регистрации договора прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает клиент.

В случае если выбирается второй метод, то заемщик обязан внести на собственный текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту чтобы банк имел возможность списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он выполнил собственные обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. Для этого заемщик может заключить пилотный контракт купли продажи квартиры, по которому клиент заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита.

Её заемщик, со своей стороны, внесет на собственный текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий госрегистрацию прав. Сдать документы на регистрацию договора и снятие обременения купли продажи между его покупателем и заёмщиком возможно будет за одни сутки.

Татьяна Коротцева, начальник кредитно-кассового офиса в г. Красноярске ООО «Муниципальный Ипотечный Банк»

— Часть сделок, в которых участвуют квартиры с обременением (ипотека), на мой взор, на сегодня ничтожно мелка. До тех пор пока это скорее единичные случаи, а не распространенная практика. Большинство квартир, получаемых посредством ипотеки, покупаются не в инвестиционных целях, а для проживания. Этот продукт характеризуется высокой мотивацией клиента на прекращение обременения и скорейшее погашение кредита собственного жилья.

Необходимость реализовать ипотечную квартиру может показаться вероятнее, в случае если заемщик по какой-либо причине был не в состоянии осуществлять платежи по кредиту и обратился в банк с соответствующим заявлением. При таких условиях вопрос решается

или мировым соглашением, в то время, когда заемщик находит клиента на квартиру, а банк структурирует сделку, или по суду, тогда квартира продается через аукцион согластно судебному вердикту. Не смотря на то, что приобретённая в ипотеку квартира есть собственностью заемщика, реализована она возможно лишь с согласия банка, что выступает в качестве выгодоприобретателя заложенного имущества.

Такое разрешение будет заемщиком получено при условии, что им выполнены обязательства перед банком, при таких условиях банк даст согласие на продажу квартиры. По большому счету же создавать препятствия клиенту в продаже недвижимости, находящейся в залоге, не в интересах банка. Для него, первым делом, принципиально важно, дабы кредит был погашен, а отказ заемщику, что был не в состоянии обслуживать кредит, в реализации квартиры может привести к просрочке по кредиту.

Григорий Селезнев, начальник ипотечного отдела АН «Кардо»:

— Существует два метода приобретения квартиры с ипотечным обременением. Первый — приобретение квартиры за наличные деньги. Его единственный минус-то. что проведение таковой сделки потребует много времени.

Любой банк предлагает собственные условия досрочного погашения кредита. В одних заявление на досрочное погашение кредита должно быть подано не позднее чем за 15 дней до внесения денег. В других привязка делается к дате платежа, третьи реализовывают привязку к определенному числу месяца.

Исходя из этого данный вопрос обязан уточняться заблаговременно. Помимо этого, клиенту нужно будет ждать месяц, за который с квартиры будет сниматься обременение в регистрационной палате. Исходя из этого в случае если клиенты участвует в цепочке обменов, ему нужно сперва шепетильно вычислить время, поскольку из-за задержки сроков кто-то из клиентов может утратить задаток.

В том случае, если квартира с обременением приобретается за счет средств ипотечного займа, вероятно применения одного из двух механизмов расчета. Во первых, банк клиента может перекупить закладную на квартиру у банка продавца, и переоформить её на себя. Так, квартира останется под обременением, но заемщиком по закладной выступает уже клиент.

Преимущества передачи кредита — в сроках проведения сделки, каковые уменьшаются благодаря тому, что в регистрационную палату заходят два банка в один момент. Но это же потребует и одновременного согласования с двумя банками, что вероятно осуществить далеко не всегда.

Наряду с этим этот вариант приобретения квартиры с обременением есть самым надёжным. Помимо этого, клиент, получающий квартиру с обременением за счет ипотечных средств, может выбрать второй вариант расчета: сперва внести задаток из собственных накоплений в размере обременения, а позже, взяв кредит, доплатить оставшуюся сумму. Но тут присутствуют определенные риски.

В тот самый момент, как продавец, взявший задаток, снимает с квартиры сделка и обременение уже возможно совершена, банк может не одобрить выдачу ипотечного кредита. Дабы не попасть в подобную обстановку, применять подобный механизм совершения сделки я советовал бы, лишь в случае если имеется 100%-ная уверенность, что ипотека будет взята.

Николай Яблоков, помощник управляющего филиалом Газпромбанк (ОАО) в Красноярске:

— У нас нет оговоренных сроков, по окончании которых возможно реализовывать квартиру, обремененную ипотекой отечественного банка. Разве что обычный запрет на досрочное гашение ипотечного кредита, составляющий 6 месяцев. Любой банк может лично доходить к процедуре согласования продажи таких квартир.

В отечественной практике употреблялось лишь два варианта: в первом случае новым клиентом всецело вносились средства на гашение кредита, затем банк снимал запись об ипотеке и после этого происходила продажа новому хозяину. Как новый хозяин руководил рисками на протяжении сделки, нам не известно. Во втором новый клиент брал долгосрочный кредит в отечественном банке, мы накладывали вторую ипотеку на уже заложенную квартиру, затем выдавали новый кредит, что шел на гашение начального, и после этого снимали запись о первой ипотеке.

Елена Похабова, глава юротдела ООО «СМ. Риэлти» (торговая марка «Квартирный ответ»):

— Сделка по продаже квартиры, имеющей ипотечное обременение, пара сложнее простой. Срок, по окончании которого вероятно осуществление сделки, устанавливается банком. Когда разрешение банка получено, за квартиру вносится остаток заемных средств и её возможно реализовывать. Существуют три метода продажи ипотечной квартиры. Первый метод — независимая продажа.

Он подразумевает полную обязательное согласие и прозрачность сделок банка кредитора. Когда получено согласие банка и выяснена сумма задолженности по кредиту, нотариально содержится пилотное соглашение с клиентом. Потом клиент выплачивает банку сумму задолженности продавца, по окончании получения банком денежных средств продавец приобретает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним задолженности.

В указанный в пилотном контракте срок продавец регистрирует снятие обременения в регистрационной палате, переход права собственности на договор купли и ипотечную квартиру продажи. Отличие между ценой квартиры и суммой долга закладывается в ячейку с определенными условиями доступа — при предъявлении зарегистрированного контракта купли продажи (либо свидетельства о собственности на нового обладателя), выписки из ЕГРП.

Метод второй — реализовать кредит. Данный метод отличается предметом продажи. В этом случае продавец выставляет на рынок сам долгосрочный кредит, а не недвижимость как таковую.

Наряду с этим кроме этого нужно взять согласие банка на сделку. В этом случае банк одобряет нового заемщика на ветхий кредит и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на клиента, что принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка.

Выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка (перекредитование). Но на перекредитование банки, в большинстве случаев, идут нехотя, потому, что они не заинтересованы в утрата клиента. Метод третий — неофициальный.

По неофициальным данным, существует ещё один метод продажи ипотечной квартиры — отыскать клиента, что готов погасить кредит досрочно. Однако здесь имеются собственные подводные камни: во первых, человека, согласного приобрести квартиру на аналогичных условиях, достаточно сложно отыскать, во вторых, в этом случае контракт по ипотечному кредиту обязан предусматривать досрочное погашение кредита без штрафных санкций.

Преимущество у для того чтобы метода продажи квартиры одно: банк может кроме того не определить о сделке, он просто получит собственные деньги. Наряду с этим далеко не каждый клиент захочет быть обузой дополнительными сложностями, соответственно, продавцу придется как-то стимулировать его интерес к квартире. Таким привлекательным моментом может стать более низкая цена либо увлекательный объект недвижимости.

В целом цена находящейся в залоге квартиры не отличается от цены квартир, свободных от обременений. Легко продажа объекта, находящегося в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой понижение цены объекта. Понижение рыночной цене залоговой квартиры связано с тем, что, в большинстве случаев, банки сперва просят погасить кредит и лишь затем снимают обременение.

Получается, что клиент отдает деньги ещё до регистрации права собственности. Помимо этого, на такие квартиры мало сложней отыскать клиента (клиент обязан располагать свободными деньгами). Плюс из-за сложности сопровождения сделки размер риелторского вознаграждения возможно выше, чем при простой сделке купли продажи.

Источник: www.krasmetr.ru

Категория: Ипотека

Как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке — Андрей Лесин


Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: