Как продать квартиру по ипотеке

      Комментарии к записи Как продать квартиру по ипотеке отключены

Как продать квартиру по ипотеке

Реализовать квартиру, купленную по ипотечному кредиту, достаточно непросто, в особенности если она на момент продажи еще находится в залоге у банка, т.е. кредит по ней не погашен.

Да и по большому счету, для оформления сделки по продаже обладателю придется основательно побегать по разным инстанциям и собрать большое количество документов. Но, если вы все-таки разглядываете этот вариант, как один из самый для себя подходящих, милости просим к нам на огонек.

Самые популярные обстоятельства продажи квартиры по ипотечному кредиту

В то время, когда в большинстве случаев обладатели реализовывают квартиры по ипотечному кредиту, которая еще не погашена? И для чего по большому счету обладателю реализовывать квартиру, которая, фактически, ему не в собственности?

Вот три самые популярные обстоятельства:

  1. острые денежные затруднения;
  2. необходимость в расширении жилплощади;
  3. применение ипотеки в качестве инструмента накопления.

Острые денежные затруднения

Пункт первый в вышеперечисленном перечне есть самым распространенным. В большинстве случаев, обладатели ипотечных квартир прибегают к продаже, в то время, когда в силу каких-либо событий они не в состоянии выплачивать кредит банку.

Долгосрочный кредит дается на долгий период времени, за что с человеком может произойти множество форс-мажоров: утрата работы, неприятности со здоровьем, переезд в второй город либо страну.

Но кредит то от этого некуда не убежит, и, что бы ни произошло, заемщик обязан вовремя погашать банку долг в соответствии с условиям соглашения. Вот как раз в таких обстановках заемщик, с целью спасти личные средства, и прибегает к продаже квартиры по ипотечному кредиту, чтобы новый обладатель погашал оставшуюся задолженность.

Необходимость в расширении жилплощади

Реализовать квартиру, которая еще полностью не в собственности заемщику, смогут заставить и кое-какие домашние события. К примеру, рождение ребенка вынуждает семью задуматься о более просторной жилплощади. В данной ситуации в полной мере естественным будет осуществить продажу однокомнатной ипотечной квартиры, а на высвободившиеся средства купить двухкомнатную, либо кроме того трехкомнатную квартиру, снова же, по ипотечному кредиту.

Подобное ответ есть более чем оправданным, поскольку заемщик, систематично погашая выплаты по ипотечному кредиту, через определенный период времени формирует достаточно весомый финансовый резерв, которого в полной мере может хватить на погашение первого взноса за более просторную жилплощадь.

Применение ипотеки в качестве инструмента накопления

В случае если же на момент приобретения квартиры она пребывала в начальной стадии строительства, то цена ее по мере завершения строительства будет расти. Так, в случае если реализовать уже достроенную квартиру, клиент в полной мере сможет погасить невыплаченный долг по кредиту банку, а оставшуюся сумму передать продавцу квартиры.

Данный наглядный пример демонстрирует, как кроме инструмента для улучшения жилищных условий, ипотека может служить инструментом для накопления капитала.

Как банк относится к продаже ипотечной квартиры?

Конечно, для банка невыгодна продажа ипотечной квартиры и досрочное выплату долга, поскольку тогда он утратит часть прибыли, другими словами – проценты. Помимо этого, никто не позволит банку гарантию, что новый заемщик жилья будет более кредитоспособным.

Сама возможность продажи ипотечной квартиры, в большинстве случаев, прописывается в контракте кредитования, равно как и возможность досрочного оплаты долга.

На какие конкретно уступки заемщику может пойти банк?

  • даст переоформить соглашение на третье лицо;
  • выдвинет требование на получение определенного процента с продажи квартиры (в среднем, около 1% от общей суммы кредита).

Кстати, последний пункт есть не совсем законным, и заемщик в полной мере может оспорить его по суду.

В любом случае, потенциальному продавцу нужно готовиться к тому, что банк будет вставлять ему палки в колеса, осложнив сделку условиями ипотечного соглашения. Со своей стороны, достаточно сложные условия продажи отпугнут множество клиентов. Это же приведет к тому, что продавцу, вероятнее, нужно будет снижать цена продажи квартиры.

Как продавцу полюбовно договориться с банком?

Как это ни парадоксально звучит, самым верным ответом будет убедить банк в собственной невозможности и финансовой несостоятельности в будущем погашать задолженность по кредиту.

В данной ситуации банк сам будет заинтересован в том, дабы на место некредитоспособного заемщика пришел таковой, что будет своевременно гасить задолженность и приносить прибыль.

Методы продажи долгосрочной квартиры

Долгосрочный кредит возможно оформлен как жилье, предлагаемое вторичным рынком, так и на квартиру из новостроя, находящегося в самой начальной стадии строительства. Для приобретения квартиры вторичного рынка ипотеку оформить достаточно легко, как, фактически, потом и реализовать недвижимость.

Приобретение квартиры в новострое по ипотечному кредиту кроме этого определенных трудностей не вызывает, а вот с продажей дела обстоят намного тяжелее, поскольку по сути, квартиры еще не существует, но она уже обременена залогом.

Однако, продажа строящейся недвижимости возможно для клиента весьма удачна, в особенности в случае если все квартиры аналогичного формата уже распроданы.

И для первого, и для второго варианта существует два главных метода продажи:

  1. полное погашение кредита;
  2. смена заемщика.

Полное погашение кредита

Самым несложным вариантом продажи ипотечной квартиры есть поиск платежеспособного клиента, талантливого покрыть всю сумму задолженности.

Клиент наряду с этим вносит в банк платеж, покрывающий сумму долга, а банк, со своей стороны, оформляет все документы о снятии квартиры с ипотеки и вручает их продавцу.

С этого момента продавец может вольно проводить другие операции с недвижимостью, в частности:

  • оформить с клиентом соглашение купли-продажи (в случае если речь заходит о готовой квартире);
  • переоформить контракт долевого участия с застройщиком (в случае если жилье находится в стадии строительства).

направляться, но, учесть, что в случае если для продавца этот вариант продажи самый лёгкий и удачный, для клиента он связан с определенным денежным риском.

В большинстве случаев, на оформление документов у банка уходит пара месяцев по окончании внесения на счет денежных средств. Наряду с этим клиент по окончании оплаты долга по ипотечному кредиту продавца, никаких имущественных прав на квартиру не приобретает.

Помимо этого, никто не исключает возможность того, что появятся трудности со снятием залога либо национальные органы откажутся регистрировать подобную сделку.

Самой распространенной практикой в аналогичных случаях есть применение банковских ячеек и следующий порядок действий:

  • банк дает собственный предварительное согласие на проведение сделки, не снимая наряду с этим залог с квартиры;
  • сумма, которую клиент вносит в банк, и документы, нужные для снятия квартиры с ипотеки, помещаются в банковскую ячейку (по окончании подписания контракта купли-продажи продавцом и покупателем);
  • в другую банковскую ячейку помещается сумма, положенная продавцу;
  • по окончании погашения кредита клиент может взять документы о снятии квартиры с ипотеки на руки. Продавец же собственную часть средств приобретает при переоформлении прав собственности.

Кое-какие банки вместо схемы с банковскими ячейками применяют безотзывный аккредитив:

  • средства клиента сохраняются на особом счете;
  • продавец может взять средства лишь по окончании того, как банк удостоверится в наличии документов о смене прав собственности;
  • по окончании получения документов банк со счета списывает нужную сумму для погашения кредита, а другую отдает продавцу.

Смена заемщика

Вторым методом продажи ипотечной квартиры есть замена соглашения. Но эта операция обязана проходить лишь с согласия банка.

Клиент наряду с этим обязан взять на себя все обязательства продавца перед банком.

В случае если осуществляется продажа квартиры, находящейся на стадии строительства, банк может предложить клиенту забрать кредит для погашения долга продавца. Но эта схема может осуществляться лишь в том случае, если новостройка оформлена согласно соглашению долевого участия.

В этом случае продажа квартиры именуется передачей прав требования (по-второму – контракт цессии), так как право собственности еще не на что оформлять.

Наряду с этим новый клиент выплачивает кредит банку, исходя из этого приобретает все права на жилье. В большинстве случаев, большие компании-застройщики идут своим клиентам навстречу, помогая им переоформить соглашение передачи прав.

Со своей стороны, продавец, реализующий жилье, находящееся в стадии строительства, обязан дать банку разрешение застройщика на переоформление соглашения (ДДУ).

Разрешение подается вместе с заявлением о жажде заключить соглашение цессии. На рассмотрение этих документов у банка уходит пара дней.

Какие конкретно еще документы нужны для заключения сделки?

С целью обезопасить себя от непредвиденных денежных рисков и обеспечить правомерность продажи ипотечной квартиры, нужно заручиться документальным подтверждением каждой совершённой операции:

  • письменное обращение к кредитору о начале процесса продажи недвижимости;
  • согласие банка на проведении сделки и документы, определяющие конечную сумму задолженности;
  • документальное соглашение с банком на продажу залогового имущества третьему лицу;
  • справка об отсутствии долговых обязательств клиента квартиры перед банком.

Кроме этого все сделки, проводимые с недвижимостью: заключение соглашения купли-продажи, оформление договоренностей, снятие недвижимости с залога, в обязательном порядке должны проходить при участии Регистрационной палаты.

Источник: calculator-ipoteka.ru

Категория: Ипотека

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: