Как рефинансировать ипотечный кредит?

      Комментарии к записи Как рефинансировать ипотечный кредит? отключены

Как рефинансировать ипотечный кредит?

Несколько: Администраторы

Добавлено: 20-11-2007 12:43

Сейчас ставки по ипотечным займам на 2-4% меньше тех, что были несколько лет назад. В каких случаях заемщику стоит рефинансировать ранее забранный кредит под более низкий процент и как это сделать?

Уже давно банки наперебой снижали ставки. Сейчас они так же, как и прежде стараются привлечь потребителей разнообразными акциями – понижением либо отменой рабочих групп, увеличением сроков кредитования, дополнительным сервисом. Но с началом кризиса ликвидности ставки уже не снижают, более того – последовательность ипотечных игроков повысили их.

Кроме того в этих условиях заемщики, бравшие кредит под 11,5-15% в валюте, имеют все шансы сэкономить.

Палки в колеса

Рефинансирование кредита (либо перекредитование) как услуга показалось на рынке уже давно. За это время программу распробовали и заемщики, и банки. Последние стали деятельно применять ее как средство переманивания чужих клиентов.

На сегодня программу рефинансирования предлагают большая часть больших ипотечных игроков. ВТБ 24, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ММБ, Абсолют банк, «Хоум кредит», Национальная ипотечная компания, «КИТ Финанс», Номос-банк, Росевробанк, СБ-банк и др.

По словам последовательности банкиров, каждый десятый ипотечный заемщик приходит за кредитом с целью рефинансирования прошлого займа по более низкой ставке. Действительно, у большинства игроков цифры скромнее: так, в Райффайзенбанке таких заявок 3%, в Альфа-банке – около 5% от общего объема сделок.

Столь низкий спрос имеет объективные обстоятельства. «Учитывая, что ипотека в Российской Федерации начинается семимильными шагами, два года назад заемщиков было намного меньше, чем сейчас», – говорит помощник генерального директора «Миэль-брокериджа» Алексей Шленов. Другими словами большинство заемщиков брали кредиты на таких условиях, каковые принципиально не отличаются от нынешних.

Помимо этого, банки применяют разные схемы, дабы удержать «перебежчиков». «Главная неприятность содержится в том, что банк, в котором первоначально был забран кредит, не желает отпускать клиента и не соглашается на применение надёжных с позиций рисков способов передачи кредита. Весьма многие кредиторы кроме того не стараются войти в положение клиента и исповедуют принцип “утром деньги, вечером – стулья”», – говорит Артем Ветюгов, глава управления кредитования СБ-банка.

Согласен с ним Максим Греков, глава управления ипотечного кредитования Номос-банка: «Многие зарубежные банки затягивают срок предоставления документов, отказывают снять обеспечение. У заемщика в данной ситуации имеется настоящие рычаги действия – к примеру, послать жалобу в Федеральную регистрационную работу, которая или сама, или через ЦБ сумеет убедить такие банки пойти навстречу клиенту». Еще одна важная обстоятельство – непрозрачность доходов заемщиков.

По наблюдениям участников рынка, настоящий срок погашения ипотечного кредита образовывает 1/3 номинального. «Более того, 30% ипотечных кредитов, забранных в 2005 году в Москве, в этом же году были погашены. Доходов у граждан хватает, вот лишь с подтверждением неприятности. А кто-то из кожи вон лезет, дабы скорее прекратить жить взаймы», – растолковывает директор по работе со стратегическими партнерами Свободного бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Мотивы для ухода

Существует как минимум три главные обстоятельства, по которым имеет суть задуматься о рефинансировании. Во-первых, желание уменьшить ежемесячный платеж за счет понижения ставки. «Самый удачна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, в то время, когда ставки по ипотекам были существенно выше, чем на данный момент», – подмечает начальник блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При определенных условиях экономия очень заметна.

Один из клиентов ипотечного брокера «Фосборн Хоум» годом ранее брал кредит на приобретение жилья на вторичном рынке под 14% годовых на 15 лет. Сумма кредита – 80 тыс. долларов. Ежемесячный платеж – 1066 американских долларов, а неспециализированная переплата по кредиту составила бы 111,7 тыс. долларов.

Воспользовавшись программой рефинансирования, он опустил ставку до 10% годовых, покинув без трансформаций срок и сумму кредита. В следствии ежемесячный платеж снизился до 887 американских долларов, а размер неспециализированной переплаты — до 68,9 тыс. долларов (не учитывая затрат на перекредитование – 4 тыс. долларов).

Вторая обстоятельство, по которой возможно весьма интересно рефинансирование, – оно разрешает расширить срок кредита. «При, к примеру, рождения ребенка ежемесячный платеж может стать обременительным. А увеличение срока – единственной возможностью его снизить (в случае если ставка и без того уже достаточно хороша) и сохранить квартиру», – подмечает Павел Комолов.

Третья обстоятельство – повышение суммы кредита. К примеру, при перекредитовании в ряде банков возможно взять солидную сумму займа, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей цены квартиры.

В случае если ставки снизились, а вы платите по 15% годовых, стоит сперва обратиться в собственный банк. «Кое-какие игроки перекредитовывают собственных клиентов по более низкой ставке. Согласится банк опустить ставку либо нет – зависит от конкретного случая. В случае если у клиента кредит на 500 тыс. американских долларов, взятый на 15 лет, то банк не захочет терять для того чтобы клиента и отправится навстречу, а вот в случае если это заемщик с кредитом 100 тыс. то может и отказать.

Операционные затраты одинаковые, а отдача различается в разы», – растолковывает Артем Ветюгов. «Мы снижаем ставки заемщикам, взявшим кредиты год и более назад, в то время, когда ставки были значительно выше нынешних», – говорит Сергей Даньков, начальник центра ипотечного кредитования Абсолют банка. В ряде банков «собственных» заемщиков не перекредитуют. «Рефинансировать “собственного” заемщика банку невыгодно. Это уже нестандартный продукт, что нерентабельно для банка.

Нам несложнее отпустить для того чтобы человека. Помимо этого, не всегда мы можем опустить ставку до той, что у соперников. В Сибири кое-какие местные игроки предлагают ипотеку под 9% в рублях, мы таких ставок позволить себе не можем», – заявляет Максим Греков из Номос-банка.

В случае если заемщик систематично платил по кредиту и не был уволен с работы за истекший срок кредитования, большая часть банков примут его с распростертыми объятиями. Особенно в случае если у него не было просрочек по выплате кредита. «Таковой клиент удачен банку: он уже продемонстрировал себя как благонадежный заемщик, и дополнительная проверка не нужно», — говорит один из банкиров. По словам Сергея Данькова, в случае если у клиента были значительные просрочки погашений, ему, вероятнее, будет отказано, а единичные задержки на один-два дня роли не играются.

У некоторых кредиторов, предлагающих рефинансирование, имеется ограничение на круг банков, чьих клиентов они готовы брать к себе. Так, «КИТ Финанс» на данный момент рефинансирует лишь кредиты, полученные в следующих банках: это Сбербанк, ВТБ 24, ММБ, Муниципальный ипотечный банк, «Дельтакредит», «Сосьете Женераль Восток», Райффайзенбанк и Номос-банк. Имеется и другие ограничения, каковые смогут помешать взять новый заем.

Кредиторы нехотя идут на рефинансирование, в случае если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и наряду с этим у заемщика нет в собственности второй недвижимости.

И, очевидно, клиент ничего не сможет сделать с кредитом, в случае если в условиях действующего кредитного контракта предусмотрен запрет на досрочное погашение. Таковой запрет имеется у многих банков, в большинстве случаев, он образовывает от 3 до 12 месяцев. Дабы и по окончании года заемщик не убежал к соперникам, многие банки взимают рабочую группу за досрочное погашение. «Она образовывает 2-5% от суммы, что может свести на нет всю пользу от рефинансирования», – вычисляет Павел Комолов.

Цена удешевления

Сама схема рефинансирования достаточно несложна. Частично как раз исходя из этого большая часть заемщиков прибегают к ней без помощи ипотечного брокера. «Такие заемщики, в большинстве случаев, прекрасно разбираются в имеющихся предложениях. Они уже прошли путь начального поиска банка-кредитора, поиска квартиры и сбора документов и при смене банка редко пользуются одолжениями ипотечного брокера», – утверждает начотдела жилищного ипотечного кредитования Столичного ипотечного центра Константин Шибецкий.

Шаги тут предстоит сделать приблизительно те же, что и при первичном получении кредита. Для начала необходимо собрать документы и обратиться в офис выбранного банка. В большинстве случаев, требуется обычный комплект бумаг: заявление на получение кредита, копия паспорта заемщика и созаемщиков, справка о доходах, и кредитный соглашение, документ об истории погашения кредита, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье, справка от действующего кредитора об остатке задолженности по кредитному соглашению, выписка из ЕГРП.

По окончании одобрения кредитной заявки банк приступает к рефинансированию. Он предоставляет кредит заемщику на досрочное погашение текущей задолженности, по окончании чего залог переоформляется в пользу рефинансирующего банка.

В этом случае появляется временной промежуток, за который заемщик пользуется практически необеспеченным кредитом. «Риск для банка имеется — так как между выдачей кредита заемщику и регистрацией залога проходит долгий период, до трех месяцев, на протяжении которых кредит не обеспечен», – говорит Сергей Даньков. Чтобы заемщик стремительнее переоформил залог на нового кредитора, банки довольно часто устанавливают на данный период повышенную ставку (на 1-2%).

Кое-какие банки стараются снять риски. «Мы рефинансируем кредит по схеме последующего залога. Этот контракт подписывается между банком и клиентом и регистрируется в регпалате, по окончании чего мы переводим деньги на счет первого банка-кредитора.

Взяв деньги, первый банк-кредитор выдает нужный пакет документов для снятия обременения с залога», – говорит Артем Ветюгов из СБ-банка. «Довольно много личных изюминок: так, по многим кредитам, выданным Сберегательным банком, квартира не находится в залоге. И при рефинансировании заемщик выясняется в очень непростом положении: он еще до получения средств от второго банка оформляет квартиру в залог», – отмечает Максим Греков. Другими словами в этом случае повышенные риски на себя принимает заемщик.

Процедура рефинансирования не всегда бесплатна, даже в том случае, если «собственный» банк решил опустить вам ставку. «В случае если мы рефинансируем личный кредит, то заемщик оплачивает рабочую группу в размере 500 долларов. В случае если же рефинансируем кредиты вторых банков, заемщик несет стандартные затраты по оформлению ипотечной сделки», – подмечает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. Затраты отличаются, но в целом при переходе в второй банк нужно будет нести те же траты, что и при первичном оформлении ипотеки.

К примеру, в банке «КИТ Финанс» необходимо оплатить рабочую группу за ведение и открытие ссудного счета (5 тыс. рублей), государственную регистрацию договора ипотеки (от 1000 рублей), комплексное страхование (1-1,5% от суммы кредита) и перечисление средств (0,25% от суммы, максимум 1,5 тыс. рублей). Но, перестраховываться, быть может, и не придется. «В случае если заемщик застрахован в компании, аккредитованной отечественным банком, то мы не требуем смены страховщика и никаких дополнительных затрат клиент не несет», – говорит Роман Воробьев.

Стоит учесть кроме этого, что аннуитетная схема

погашения кредита трудится так, что в первые годы пользования кредитом ежемесячные платежи идут в основном на уплату процентов и только малая их часть – в счет погашения главного долга. «В случае если осталось выплатить приблизительно треть ссуды, на этом этапе аннуитетные платежи будут идти по большей части на гашение главного долга и незначительные – на выплаты по процентам. На данном этапе рефинансирование возможно малоэффективным», – рассуждает помощник директора ипотечного центра банка «КИТ Финанс» Александра Стефашина. Другими словами перекредитовываться оптимальнее в первые годы кредита.

Несколько: Администраторы

Добавлено: 20-11-2007 12:47

Перед тем как рефинансировать забранный ранее кредит, лучше подсчитать, стоит ли игра свеч. В случае если по окончании всех временных и материальных затрат вы выгадаете 1-2 тыс. американских долларов, то, возможно, стоит повременить с перекредитованием, рекомендуют банкиры. Отличие 2–3% уже совершенно верно разрешит сэкономить на кредите. К примеру, за 10 лет при разнице в ставке 3% ваша польза может составить около 20% от суммы долга.

Но быть может, что и отличие 1-1,5% принесет барыши, все зависит от суммы и сроков займа.

Павел Шмаренков, начальник управления по формированию бизнеса компании «Кредитмарт»:

Одно из главных преимуществ программы кредитования – возможность расширить сумму займа. Показателен пример заемщика, обратившегося к нам. Это был мужчина, что посредством ипотеки в 2002 году купил квартиру на вторичном рынке недвижимости.

На момент приобретения цена квадратного метра составляла 1000 долларов. Кредит он брал на сумму 70 тыс. долларов (70% от цены квартиры) на 15 лет под ставку 15% годовых. Ежемесячный платеж – 980 долларов. К началу осени 2007 года остаток задолженности составлял 60 тыс. долларов. Цена квадратного метра сейчас увеличилась до 5 тыс. американских долларов, и заемщик воспользовался программой рефинансирования другого банка. Он поднял размер кредита до 110 тыс. и срок займа (30 лет).

Ставка наряду с этим составила 9%. Сейчас ежемесячный платеж равен 885 долларам.

От хороша хороша не ищут

Меняя банк, заемщик рискует утратить кое-какие преимущества, каковые у него были до этого. Так, в соответствии с ст. 220 Налогового кодекса при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 2 ст.

210 НК плательщик налогов в праве на получение имущественного налогового вычета, в частности в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение квартиры, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), взятым им на приобретение квартиры. «В случае если заемщик рефинансировал кредит, то он теряет право на получение имущественного налогового вычета, поскольку новый заем на погашение ранее взятого кредита не имеет возможности рассматриваться в качестве кредита на приобретение квартиры», – растолковывает старший юрист компании «Мегаполис Лигал» Валерия Таглина. Обойти закон вряд ли удастся. «Для получения уведомления (которое дает право на вычет) заемщику нужно представить налоговикам документы, а также те, каковые подтверждают размер уплаченных сумм процентов по целевым займам, взятым от банков.

Плательщик налогов ежегодно чтобы получить вычет обязан предоставлять в кредитный договор и налоговый орган, и документы, подтверждающие оплату по нему», – растолковывает Валерия Таглина. «Вычет актуален для тех, кто приобретает большой “белый” доход. В случае если же в справке 2?НДФЛ указаны символические 3-5 тыс. рублей, то на получение вычета в размере 130 тыс. рублей уйдет 16,5 лет», – вычисляет Павел Комолов.

Кроме этого смена банка чревата утратой льгот и для тех заемщиков, каковые изначально брали кредит по льготной программе. К примеру, юные семьи, воспользовавшиеся одноименной муниципальной либо федеральной программой, поменяв банк, смогут утратить все те льготы, на каковые имели возможность рассчитывать в прошлом банке: учет доходов вторых участников семьи, отсрочки по выплате при рождения ребенка, возможность увеличения срока кредитования и т. п

Анна Шехова

Несколько: Администраторы

Добавлено: 04-09-2011 09:40

Кредиты дешевеют

Ставки по жилищным займам неспешно понижаются. С одиннадцати-двенадцати процентов они упали до восьми-девяти процентов и в полной мере быть может, что это не предел. Согласно точки зрения специалистов, обстановка на рынке сейчас во многом определяется административным давлением сверху.

Учитывая, что на носу выборы президента, ипотека может еще мало подешеветь. Политики делают заявления, а кредиторы пробуют им соответствовать.

Но кроме того в случае если ставки по ипотекам понижаться больше не будут, на данный момент они и без того показывают хорошие результаты. Так как многие петербуржцы пара лет назад брали кредиты под четырнадцать-шестнадцать, в противном случае и восемнадцать процентов годовых. И у них появляется закономерный вопрос: «Чем мы хуже новых заемщиков, которым кредиты обходятся значительно дешевле?»

Затраты возможно снизить

Существует такая услуга, как перекредитование: вы берете новый кредит, дабы погасить ветхий. Новый займ вам выдадут под действующие на данный момент более ежемесячные выплаты и низкие проценты уменьшатся. При перекредитовании кроме этого возможно поменять плавающую ставку на фиксированную либо, напротив, если вы брали ипотеку в долларах, перекредитоваться в рубли.

Возможно или сократить, или расширить срок кредита, в зависимости от вашего денежного состояния. Единственное, что останется неизменным, — ваше жилье все равно будет пребывать в залоге у банка и реализовывать либо поменять его вы не сможете.

Пример: если вы забрали в долг два миллиона рублей на тридцать лет под ставку двенадцать процентов годовых, сумма ежемесячного платежа в этом случае равняется 20570 рублей. При рефинансировании ипотечного кредита под ставку девять процентов годовых ежемесячный платеж разрешит экономить 4 тысячи 480 рублей каждый месяц и составит 16 тысяч 90 рублей. За тридцать лет экономия от рефинансирования составит уже более 1,6 миллиона рублей.

Придется раскошелиться

Начните с того, что пристально изучите собственный ветхий соглашение и удостоверьтесь в надежности, указан ли в том месте пункт о досрочном беспроцентном погашении кредита. В случае если нет — посчитайте, сколько образовывает рабочая группа банка и имеет ли суть затевать перекредитование. Так как вам нужно заново оформлять кредит, соответственно, и оплачивать все нужные для этого затраты.

К примеру, опять заказывать свободную оценку жилья, оформлять страховку на него, быть может, воспользоваться одолжениями нотариуса, дабы заверить документы. Кроме этого нужно будет оплатить госпошлину за госрегистрацию соглашения ипотеки. В каждом банке имеется собственный список платных одолжений за обслуживание кредита. Но в среднем раскошелиться придется на сумму от двадцати до пятидесяти тысяч рублей в зависимости от того, какая у вас квартира.

Так что перед тем, как перекредитовываться, пристально посчитайте, не «съедят» ли затраты на оформление нового кредита экономию на платежах.

Игра не всегда стоит свеч

Перекредитование не редкость выгодно не в каждом случае, исходя из этого перед тем, как решиться на данный ход, прикиньте, имеется ли в нем суть?

— В случае если отличие в процентных ставках образовывает меньше двух-трех процентов, связываться с рефинансированием не имеет смысла. Понижение ежемесячных платежей окажется несущественным, а сам процесс переоформления кредита, кстати, платный, может свести на нет всю пользу. Кроме этого перекредитование не будет действенным, в случае если срок вашего кредита подходит к концу.

Так как на этом этапе заемщик выплачивает выплаты и основную сумму долга по процентам, каковые, по сути, и пересчитываются, составляют меньшинство займа.

Еще один принципиальный момент: в случае если при рефинансировании ставка понижается, а срок возврата кредита остается без трансформаций — польза имеется. Но в случае если кредит вы рефинансировали, а срок его выплаты увеличили, то переплата по кредиту перекроет всю пользу от понижения ставки. Единственным утешением может стать уменьшение ежемесячных платежей.

Что делать, в случае если платить проценты нечем?

Если вы тянете кредитное бремя из последних сил, быть может, вам подойдет реструктуризация займа. В отличие от перекредитования, реструктуризация долга подразумевает соглашение с банком о новых методах оплаты долга. Эту услугу банки стали предлагать по окончании того, как грянул экономический кризис и многие заемщики не смогли своевременно оплачивать кредиты.

Польза от реструктуризации только в том, что вы приобретаете временное послабление в тяжелый для вас момент. Это возможно рассрочка либо отсрочка платежей, увеличение срока кредита. Но в любом случае на сумму отложенного долга начисляются проценты, и в общем итоге заплатить банку придется больше, чем вы рассчитывали, в то время, когда брали кредит.

Дабы воспользоваться реструктуризацией, необходимо написать заявление в собственный банк и собрать нужный пакет документов. В каждом банке он бывает различным, но в обязательном порядке потребуются:

— заявление-анкета

— копии паспорта (все страницы) заемщика

— копия трудовой книжки

— при утрата места работы документ, подтверждающий постановку на учет в органе работы занятости населения, с указанием размера выплаты материальной помощи безработным

— справка от работодателя по форме 2-НДФЛ за все прошедшие полные календарные месяцы 2009 года, предшествующие подаче заявления

— справка с указанием сумм остатка долга, срока погашения и имеющейся задолженности

— выписка из Единого госреестра прав (ЕГРП) «На недвижимое имущество и сделок с ним». Такая выписка пригодится от каждого участника семьи заемщика, дабы подтвердить, что у заемщика нет другого жилья, не считая ипотечного.

— копия кредитного контракта.

Каждое прошение о реструктуризации в банке рассматривается лично и условия погашения кредита подбираются под конкретного человека.

Как перекредитоваться

Собрать обычный комплект документов, что нужен чтобы получить ипотеку. В каждом банке он различный, но точно пригодится справка 2 НДФЛ либо справка о доходах по форме банка. Кроме этого потребуется начальный кредитный соглашение, история погашения кредита, справка об остатке главного долга, свидетельство о праве собственности на купленную квартиру.

Оформить кредитную заявку. Тут придется поэтапно пройти все стандартные процедуры оформления ипотеки со всеми рабочими группами, каковые в каждом банке смогут быть различными.

Взять кредит. Заемщику выдают деньги на досрочное погашение задолженности перед банком, а залог переоформляется в пользу нового кредитора. Кстати, за то время, пока заемщик пользуется необеспеченным кредитом (до тех пор пока идет переоформление), многие банки берут повышенную ставку.

Погасить задолженности по имеющемуся кредиту.

С ипотечной квартиры, которая была залогом по прошлому кредиту, снять обременение. Снятие залога регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной работы при исполнении всех обязательств согласно соглашению.

Оформить квартиру в качестве залога по новому кредиту, что кроме этого требует регистрации в УФРС

Уменьшить выплаты по ипотечному кредиту Рефинансирование оказывает помощь экономить, но не всем

Источник: kxk.ru

Категория: Ипотека

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны:

  • Обновленный кредит

    Сейчас ставки по ипотечным займам на 2–4% меньше тех, что были несколько лет назад. В каких случаях заемщику стоит рефинансировать ранее забранный кредит…

  • На каких условиях банки выдают ипотечные кредиты?

    18 июля, 2013 MillionCredits Неоспоримым преимуществом ипотеки есть то, что платить вы станете за жильё, которое уже в собственности вам. Само собой…

  • Что делать, если не дают ипотечный кредит?

    Ипотечные кредиты выдаются частенько. Условия зависят от банка, а правила выдачи фактически везде подобны. Займы предоставляют в соответствии с законом №…

  • Что нужно знать об ипотечном кредите

    Предварительная подготовка На начальной стадии необходимо выяснить возможности и Ваши желания. В связи с тем, что цены на недвижимость изменяются,…