Когда ипотека станет доступной

      Комментарии к записи Когда ипотека станет доступной отключены

Когда ипотека станет доступной Будет ли у нас дешёвая ипотека?

26.11.2012

Поручение президента сделать ставки по ипотекам ниже 10% чуть ли будет выполнено. Может ли ипотека когда-нибудь стать дешёвой для большинства россиян?

Недавно власти России вывели формулу совершенной ипотеки: инфляция плюс 2,2% годовых. В собственном сентябрьском поручении правительству президент Путин пояснил, что достижение данной планки к 2018 году разрешит сделать жилищные кредиты дешёвыми для большей части населения.

Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) отчиталось было о досрочном исполнении задания президента, предложив рынку ставку по ипотечным займам 8,3% годовых, но не удержалось на заявленном уровне и двух месяцев. Уже с нового года цена самого недорогого ипотечного продукта АИЖК составит 9,2% годовых (инфляция) плюс 3,1% годовых. Так что исполнение президентского поручения под громадным вопросом.

Еще менее комфортны для заемщиков ставки коммерческих банков — в среднем 12—12,5% годовых, другими словами на 5—6 процента выше инфляции. В первую очередь года средневзвешенная ставка по рынку выросла с 11,8% годовых до 12,2%, и к Январю она может достигнуть 12,5%. За последние месяцы пересмотрели собственные условия в сторону удорожания все ведущие игроки, включая Сбербанк и «ВТБ 24».

В следующем году средневзвешенная ставка, согласно точки зрения специалистов, превысит 13% годовых, а прирост количеств выданной ипотеки за весь год замедлится с 60% до 40%.

В итоге с привлечением кредита содержится лишь 20% сделок по приобретению жилья, а забрать кредит смогут себе позволить не более 25—27% граждан страны.

По словам главы АИЖК Александра Семеняки, в случае если правительство к 2018 году сумеет удержать инфляцию в пределах 4,7%, а Банк России предоставит банковской совокупности финансовые средства по ставке, равной инфляции, то цена ипотеки может составить 7%. Другими словами достигнет желаемого и населением, и правительством уровня. Но как вероятен таковой сценарий?

«У нас этот сектор (ипотека. — «Профиль») намерено практически не стимулируется: банки выдают кредиты на тех условиях, на которых им это выгодно, ЦБ не подпитывает финсектор деньгами с целью стимуляции выдачи таких кредитов, строители реализовывают недвижимость по рыночной цене», — говорит ректор учебного центра «Финам» Ярослав Кабаков. Завлекать деньги для кредитования банкам приходится на рынке. «Согласитесь, что мы с вами находимся не в Швейцарии, и настоящий уровень инфляции у нас образовывает около 10% годовых, а ставки по депозитам превышают 11% годовых в рублях. В таких условиях не нужно ждать, что ставки по кредитам будут на европейском уровне», — рассуждает замдиректора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин.

Но власти обвиняют банкиров в жадности — мол, те закладывают через чур громадную норму прибыли в ипотечные ставки. Вправду, в Российской Федерации маржа кредитных организаций по ипотечным продуктам достигает 4—5%, в то время как на западе она находится в диапазоне 0,5—1%. Банкиры оправдываются: через чур высоки риски, каковые они пробуют покрыть дополнительной маржой и разными страховками.

И дабы снизить эти риски, должен быть принят последовательность ответственных мер — и на высоком уровне.

Согласно точки зрения директора направления персонального денежного планирования ФГ БКС Натальи Смирновой, нужно стимулировать переход бизнеса на белые зарплатные схемы, дабы банки имели возможность оценить настоящий доход заемщика. «В основном серые схемы применяет средний бизнес и малый, в особенности это стало заметно по окончании увеличения страховых взносов, — говорит специалист. — В этом смысле самое логичное — вернуть планку обратно, дабы компаниям было выгодно платить работникам заработную плат официально». Помимо этого, считает Наталья Смирнова, банковскому регулятору не нужно повышать нормы резервирования по кредитам, «так как банки очевидно перекроют требования к замораживанию части средств в резервах увеличением ставок».

В это же время ЦБ РФ, напротив, собирается повысить нормы резервирования по просроченным кредитам. «Кроме этого в Российской Федерации существуют сложности с «ликвидностью» недвижимости, — додаёт партнер компании «Эрнст энд Янг» Томас Мартин. — Банку неясно, как и в какие конкретно сроки он может взять залоговое имущество при дефолта заемщика, и по какой цене сможет реализовать его». Дабы решить эту проблему, нужно повысить прозрачности рынка и степень открытости недвижимости. уверен специалист. «К примеру, в Соединенных Штатах имеется легкодоступные сайты, каковые показывают историю и цену всех сделок с раздельно забранной квартирой либо домом, такая же возможность помогла бы более определить спрос и рыночную стоимость недвижимости на нее», — продолжает Томас Мартин.

Вместе с тем понижение рисков сказалось бы на ставках по кредитам незначительно, уверены банкиры, на 1—1,5 процента. Для большего результата нужны радикальные меры в виде развития долговременных инструментов фондирования, к примеру, на базе пенсионных денег. «Важная проблема — отсутствие так именуемого три «Д», долгих недорогих денег, разрешающих банкам рефинансировать ипотечные кредиты, — говорит директор по стратегическому формированию УК «Альфа-Капитал» Вадим Логинов. —

Во всем мире самые долгие и недорогие деньги — это пенсионные накопления, каковые концентрируются у институциональных инвесторов — страховых пенсионных фондов и компаний». У пенсионных накоплений сходный горизонт времени, что и у ипотеки, и сходные уровни доходностей, чуть превышающие инфляцию.

Промежуточным инструментом рефинансирования, по словам Вадима Логинова, имели возможность бы стать ипотечные облигации. «Нужен список мер, дабы развить данный рынок до приемлемых количеств, параметров ликвидности и рисков. И ход со реформаторов и стороны кураторов накопительной совокупности, — говорит специалист. — Другими словами в стратегии развития пенсионной совокупности в полной мере возможно было бы выделить ипотечному вопросу значительное внимание. И тогда возможно взять необычную пенсионно-ипотечную синергию, в то время, когда рынки будут взаимно нужны и подталкивать развитие друг друга».

Но низкие ставки — хоть и нужное, но далеко не единственное условие для кардинального ответа квартирного вопроса: кроме того при маленьких процентах многие граждане просто не смогут позволить себе приобретение жилья из-за отличия в стоимости квадратных метров и приобретаемых доходов. К тому же существует риск, что удешевление ипотеки даст обратный эффект — рост цены жилья, что лишь ограничит возможности граждан.

Мы это уже проходили в 2004—2006 годах, в то время, когда появление более-менее дешёвых ипотечных программ стало причиной резкому взлету цены квартир из-за роста спроса. «Банковское лобби, само собой разумеется, не спешит снижать собственную маржу, но это и некритично в существующих экономических условиях, — рассуждает доктор наук РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник. — Фундаментальный путь — повышение объёмов и развитие экономики жилищного строительства, а это другие деньги, другие темпы, другие, не ипотечные, неприятности».

Согласно точки зрения специалиста, необходимо увеличивать темпы строительства жилья для перехода к развитому типу рынка, в котором предложение неизменно пара превышает спрос, и цены фактически не растут. Кроме этого нужно понижение коррупционного налога на девелоперов, сокращение числа разрешений, затрат и сроков на подготовительном этапе проекта (по различным оценкам, эти затраты дают дополнительные 20—40% от полной цены жилья), и внедрение материалов и технологий, снабжающих понижение хотя бы на четверть себестоимости строительства. «Реализация аналогичной программы требует принятия твёрдых системных ответов, каковые снижали бы регулирующую функцию властных элит, другими словами отделения элит от «кормушки», — растолковывает начотдела по работе на денежных рынках Солид Банка Федор Тихонов.

Совсем сравнительно не так давно Министерство регионального развития подготовило программу обеспечения населения дешёвым и комфортным жильем. Глава Минрегиона Игорь Слюняев озвучил замыслы ведомства о понижении средней цене 1 кв. м к 2018 году приблизительно на 20% за счет резкого повышения количеств вводимого увеличения и жилья доли семей, талантливых приобрести жилье на собственные средства либо в ипотеку до 50% к 2020 году.

Он утвержает, что для этого необходимо выделить 600 млрд рублей из бюджета и 400 млрд рублей — из бюджетов регионов, другое составят внебюджетные источники. Но получается, что обращение снова идет не о понижении бремени на строительный сектор, а об освоении новых госсредств.

Само собой разумеется, существуют ипотечные государственные программы, нацеленные на поддержку отдельных категорий населения — армейских, многодетных семей, обитателей села и т.д. — но количество таких программ ограничен. Программы социальной ипотеки с частичной денежной помощью страны применяют различные механизмы, снижающие ставку: для семей с детьми в качестве стартовых денег употребляется материнский капитал, для молодых ученых — жилищный сертификат.

Сравнительно не так давно государство дало обещание частично компенсировать приобретение жилья в ипотеку бюджетникам. Но потому, что ипотеку в целом вычисляют прежде всего денежным, а не социальным инструментом, рядовым гражданам на понижение ставок так же, как и прежде не следует рассчитывать.

 Пока же цена ипотечных кредитов лишь растет. «Потому, что прогнозируется ухудшение состояния глобальной экономики, возможно ожидать более глубокого падения уровня судьбы в Российской Федерации по сравнению с другими сопоставимыми государствами. Исходя из этого делается очевидным, что без институциональных преобразований, доступной недвижимости и дешёвой ипотеки мы не возьмём», — сетует Федор Тихонов.

Отсутствие стратегии, невнятной реализации и системного подхода задуманного характерно русским влияниям. Принятие же части мер, талантливых оказать влияние на полную цена ипотечных займов, может снизить ее только на малого величину, уверен специалист.

Условием предстоящего развития ипотеки, согласно точки зрения декана факультета экономики недвижимости Русском академии госслужбы и народного хозяйства при Президенте РФ Елены Иванкиной, есть стабилизация экономразвития страны, смена парадигмы развития — отход от топливно-сырьевого метода наполнения бюджета, инновационное развитие отраслей производственной сферы, понижение инфляции. «Лишь развитие внутреннего рынка за счет производства в России товаров и услуг, переход к агрессивной экспортной политике, образования и развитие науки повысят уровень доходов россиян, что разрешит, со своей стороны, поддерживать страхование судьбы, негосударственные долгосрочные депозиты и пенсионные фонды, являющиеся единственными источниками долгих денег. Тогда возможно будет сказать об трансформации тренда развития ипотеки». Только административными способами этого добиться нереально, считает эксперт, нужны меры экономического стимулирования.

Создатель: Наталья Козлова

Источник: издание Профиль

Источник: lfinans.ru

Категория: Ипотека

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: