Когда подешевеет российская ипотека

      Комментарии к записи Когда подешевеет российская ипотека отключены

Когда подешевеет российская ипотека

К Январю ипотека, согласно расчетам специалистов, может еще подорожать. Из-за чего это происходит? Возможно ли сэкономить на жилищном кредите? Действительность либо миф в Российской Федерации социальная ипотека.

На эти и другие вопросы в интервью РГ ответил помощник председателя совета директоров Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк.

В сентябре прошлого года средняя ставка по ипотечному кредиту была на рекордно низком уровне — 11.6 процента. А на данный момент жилищные кредиты опять дорожают. Из-за чего?

Андрей Семенюк: Ставка по ипотекам определяется, исходя из нескольких факторов. Первый и самый главный — это цена денег, каковые банки завлекают, среди них и для выдачи ипотеки. Кроме этого в ставку закладываются надбавка и операционные издержки за кредитный риск. В случае если сказать о нынешнем росте ставок, что мы замечаем в последнее полугодие, то главной причиной стала волатильность на мировом денежном рынке.

Из-за нее цена заимствований для банков выросла. Это, со своей стороны, оказало влияние на размер ставок.

Банки выдают ипотеку по большей части за счет денег, каковые занимают на рынке?

Андрей Семенюк: Это один из источников. Многие банки, у которых замечательная депозитная база, финансируют ипотеку за счет средств вкладчиков. Не могу заявить, что это обычная обстановка. Так как ипотечные кредиты долговременные, а вклады у нас, наоборот, открывают — самое большее на три года. Но часть банков все равно ориентируется именно на данный источник денег.

Кстати, сейчас и по депозитам ставка заметно выросла. В случае если наблюдать статистику по десяти наибольшим банкам, то в июне 2011 года потолок был на уровне 7,9 процента, а на данный момент — 10,15. Так что привлечение денег, среди них и за счет средств вкладчиков, банкам на данный момент вправду обходится дороже, чем раньше.

Что возможно сообщить по поводу кредитных рисков?

Андрей Семенюк: Главный фактор — размер начального взноса. В соответствии с и русскому, и интернациональному опыту, если он превышает 30 процентов, возможность дефолтов и просрочки по ипотечному кредиту понижается в разы. На протяжении кризиса 2008 — 2009 годов и по окончании него отечественные банки без шуток ужесточили требования к выдаче ипотечных кредитов, и прежде всего это именно коснулось размера начального взноса.

Но спустя два года банки в борьбе за заемщиков опять стали предлагать кредиты с низким начальным взносом либо по большому счету без него. Ясно, что в таких случаях повышенные риски убытков и дефолта учитываются в процентной ставке. К примеру, начальный взнос в 30 — 40 процентов примерно соответствует средней ставке в 12,2 процента годовых.

В то время, когда же банк выдает долгосрочный кредит с начальным взносом в 10 процентов, ставка может быть около 14 процентов годовых.

Действенным инструментом понижения рисков имела возможность бы стать страховая защита ипотечных кредитов: страхование денежных рисков заёмщиков и кредиторов. Для развития для того чтобы вида страхования агентством два года назад была создана дочерняя страховая компания. Но пока практика страхования денежных рисков на рынке ипотеки широкого распространения не взяла.

У банков нет экономических стимулов страховать собственные риски, а также с позиций нагрузки на капитал.

Государство обещает сделать ипотеку максимально недорогой. До тех пор пока этого добиться не удалось, не обращая внимания на бессчётные призывы к банкам. Это по большому счету настоящая задача?

Андрей Семенюк: Государство должно создать условия, при которых будет уменьшаться цена заимствований для банков. Для этого необходимо развивать финсектор. В этом замысле создание международного денежного центра в Москве весьма верный ход. Еще один фактор — состояние борьбы на рынке. Чем шире у заемщиков будет выбор ипотечных банков, тем острее будет борьба.

Банки будут предлагать более удачные условия по ипотечному кредиту, а также по процентной ставке.

Сейчас ипотеку выдает достаточно большое количество банков — около 400. Но неприятность в том, что около 70 процентов всех кредитов приходится на пять наибольших банков. Это высокий уровень концентрации рынка. В то время, когда на денежном рынке была более удобная обстановка — в 2006 — 2007 годах — часть больших игроков понижалась.

на данный момент, в условиях ухудшения условий привлечения средств на денежном рынке, часть наибольших банков на рынке ипотеки опять выросла.

Но потенциал чтобы сделать ипотеку более недорогой, имеется. В плане понижения операционных издержек банков достаточно очень сильно все будет зависеть от предстоящего развития рынка секьюритизации (метод привлечения денег банками посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными — Авт.), от технологичности этого процесса. У нас, кстати, имеется проект, связанный для того, чтобы сделать вероятным электронный учет закладных.

Пологаю, что до Января этого года эта инициатива будет оформлена в виде каких-то законодательных поправок.

Что это даст?

Андрей Семенюк: Именно понижение издержек при продаже закладных от первичного кредитора (банка) к рефинансирующей организации (инвестору) либо при передаче закладных особому ипотечному агенту, что занимается секьюритизацией.

В целом, само собой разумеется, цена ипотеки в возможности будет определять совокупность факторов, а также уровень инфляции. В случае если отыскать в памяти стратегию развития рынка жилищных кредитов, то она предполагает, что к 2020 году ставка по ипотечному кредиту в среднем будет на два процента выше инфляции.

Какой процент населения на данный момент может позволить себе ипотеку?

Андрей Семенюк: Сейчас на рынке жилья с ипотекой совершается каждая пятая сделка — рекорд за всю историю российского ипотечного рынка. Что касается доступности, то мне думается, значительно ответственнее сказать не о доступности самой ипотеки, а о доступности приобретения жилья. По причине того, что его цена значительно более без шуток ограничивает возможность обзавестись собственной крышей над головой, нежели условия, на которых предлагается ипотека.

Кстати, если доверять статистике, купить жилье посредством собственных либо заемных средств на данный момент может четверть населения страны.

Та же статистика говорит, что средняя ставка по ипотечному кредиту в Российской Федерации на данный момент на уровне 12,2 процента. Но в действительности жилищные кредиты обходятся людям значительно дороже. Выходит, цифра лукавая?

Андрей Семенюк: В то время, когда вы получаете квартиру. в любом случае несете сопутствующие издержки. Платите рабочую группу риелтору. В случае если сделку удостоверяет нотариус, то еще и ему. При ипотечной сделке кроме этого имеется дополнительные издержки. К примеру, страховка. Плюс банк может брать рабочую группу за выдачу ипотечного кредита.

Все это отражается на действенной процентной ставке. Что касается ставки в 12,2 процента, то это вправду средняя температура по поликлинике. Она не учитывает сопутствующие издержки. Но, их размер не так велик — пара десятых процента. Наряду с этим нужно подметить, что часть платежей не есть необходимой.

Другими словами заемщик может выбирать, за что платить, а на чем сэкономить. К примеру, личное страхование заемщика у нас необязательное.

А реально ли по большому счету сэкономить на ипотеке?

Андрей

Семенюк: Экономия — это неизменно риск. Весьма многие заемщики погнались за ней, например, забрав под низкий процент кредиты в экзотических валютах. Все знают, чем это закончилось.

Самое верное пристально изучить пара предложений банков на предмет включения в цена ипотеки сопутствующих издержек: рабочей группы за выдачу кредита, оплаты за оформление контракта купли-продажи, открытие-закрытие счета.

На чем заемщику экономить точно не стоит, так это на личном страховании. Данный вид страхования необязательный, но, как показывает опыт, страховых случаев много.

В случае если заемщик погиб, страховая компания погасит всю сумму кредита. При утрата трудоспособности страховка покрывает кредит частично, но это также помощь.

Наряду с этим цена полиса в большинстве случаев меньше одного процента от размера самого кредита.

Андрей Семенюк: Смотря что под этим иметь в виду. В случае если обращение о том, дабы за счет средств федерального и региональных бюджетов предоставлять определенным категориям граждан субсидии на начальный взнос по ипотечному кредиту и тем самым делать ее более дешёвой, то это уже трудится. АИЖК, кстати, сравнительно не так давно создало программу для молодых преподавателей.

Это особый продукт, ставка по нему — 8,5 процента годовых. на данный момент мы собираем заявки из регионов со перечнями вероятных участников. Рассчитываем, что в течение месяца-двух первые кредиты будут выданы.

В рамках пилотного проекта такие жилищные кредиты смогут взять около трех с половиной тысяч педагогов.

В случае если же сказать об уменьшении ставки, которая будет ниже рыночной, то для этого необходимо отыскать дешёвые льготные источники финансирования для банков.

Как выглядит сейчас портрет среднего российского заемщика?

Андрей Семенюк: Возраст 35 — 36 лет. В большинстве случаев, семья складывается из трех человек. Доход на всех около 40 тысяч рублей.

Платеж по кредиту — приблизительно 15 тысяч рублей в месяц. Средний размер кредита — полтора миллиона рублей, а цена жилья. которое берут заемщики, в пределах двух миллионов. Ясно, что при таких параметрах речь заходит о покупке типового жилья экономкласса в регионах.

В Москве цифры совсем другие.

Вы прогнозировали, что количество выдачи ипотеки к концу 2012 года увеличится до триллиона рублей. Сохраняется ли данный прогноз?

Андрей Семенюк: Да, мы вправду прогнозировали количество выдачи ипотечных кредитов от 800 млрд до одного триллиона рублей и он остается в силе. Если не будет значительных внешних шоков со стороны денежного рынка, то вероятнее он осуществится по верхней границе. Триллион рублей — это приблизительно 600 — 700 тысяч ипотечных кредитов.

В случае если учитывать, что в стране около 50 миллионов домохозяйств, не так уж мало.

В первом полугодии было выдано около 430 миллиардов рублей ипотечных кредитов. Но пик активности постоянно приходится на последнее полугодие. Особенно на последние месяцы.

Довольно часто ли ипотеку погашают досрочно?

Андрей Семенюк: Да, многие заемщики погашают кредиты досрочно. Дело в том, что в Российской Федерации ежемесячный платеж по ипотечному кредиту фиксированный. А зарплаты пускай медлительно, но растут.

В случае если в первые годы человек тратит ежемесячно, скажем, 30 процентов на платеж по ипотечному кредиту, то со временем затраты за счет роста доходов уменьшаются. Тогда и появляется возможность погасить долг досрочно.

430 миллиардов рублей — такова сумма ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии

Средний срок судьбы жилищного кредита в Российской Федерации — семь лет. Хотя здесь также имеется нюансы. Случаев полного досрочного погашения не так много.

Для этого человек обязан взять наследство, высокооплачиваемую должность или отыскать клад. Значительно чаще идет обращение о частичном досрочном погашении, в то время, когда уменьшается или срок кредита, но ежемесячный платеж остается прошлым, или напротив.

А какая обстановка с долгами по ипотечному кредиту?

Андрей Семенюк: В целом в полной мере успешная. Сейчас уровень просроченной задолженности всегда снижается. Часть кредитов с просрочкой более месяца не превышает четырех процентов. Примечательно, что российский рынок ипотеки, не обращая внимания на собственную юность — в текущем году ему исполняется 15 лет, — достаточно прекрасно пережил кризис если сравнивать с некоторыми вторыми государствами, где ипотека существует в далеком прошлом.

Высокий уровень качества русском ипотеки отмечают кроме того зарубежные специалисты.

Значит, тревожных сигналов нет?

Андрей Семенюк: К сожалению, имеется. Я о них уже упоминал. Во-первых, это то, что банки предлагают ипотеку с низким начальным взносом. В случае если негатив на денежном рынке будет усиливаться, это может ухудшить обстановку с просрочкой. А второе — кредиты в зарубежной валюте.

Часть просрочки по ним достигает 14 процентов. Большинство заемщиков получают зароботную плату в рублях, а платежи привязаны к направлениям зарубежных валют. Любой скачок в сторону их увеличения важный шок для заемщиков.

Неудивительно, что интерес к валютной ипотеке упал до минимума. В случае если в 2007 году часть таких кредитов достигала 15 процентов, то на данный момент не больше полутора процентов.

А как у них

Средняя ставка по жилищным кредитам со сроком погашения 30 лет в Соединенных Штатах на данный момент не превышает четырех процентов.

Согласно данным отчета ипотечного агентства Freddie Mac, опубликованного несколько дней назад, она образовывает 3,62 процента. По результатам прошедшей семь дней он закрепился на отметке 3,59 процента. С декабря этого года ставка ни разу не поднималась выше 4 процентов. Отметим, что 30-летняя ипотека в большинстве случаев дублирует график доходности 10-летних национальных облигаций.

Нужно подчернуть, что доходность казначейских облигаций в Соединенных Штатах достигла больших отметок за 3 месяца. Этому содействовали обнадеживающие статистику, что создавало более комфортную обстановку для выхода инвесторов из надежных инструментов, таких как облигации госзайма США, отмечают специалисты в российских СМИ.

Одновременно с этим трейдеры отмечают, что резкий рост количеств продаж облигаций был спровоцирован одним большим игроком, что В первую очередь августа фиксирует позиции по казначейским облигациям США с определенной периодичностью громадными порциями. В следствии несколько дней назад в Нью-Йорке доходность десятилетних облигаций в первый раз за 3 месяца преодолела отметку 1,8 процента.

В европейских государствах ипотека также значительно дешевее, чем в Российской Федерации. В том месте средняя ставка не превышает 3,5-5 процентов.

В Европе ставки по ипотечному кредиту привязаны к учетным ставкам центробанка той страны, где выдается жилищный кредит. Изменяется учетная ставка — корректируется процент по ипотечному кредиту. Кроме этого на цена ипотеки кроме этого воздействует процент, под что кредит выдает конкретный банк.

Ипотека за границей думается достаточно привлекательной для россиян если сравнивать с отечественными ипотечными ставками. Но кризис в европейской территории стал причиной тому, что банки не торопятся выдавать ипотеку зарубежным гражданам кроме того для приобретения недвижимости на собственной территории. Преимущество имеют те, кто уже обладает домом либо квартирой в Европе.

Они смогут взять в долг около 60 процентов от цены имеющегося в собственности жилья.

Источник: www.irn.ru

Категория: Ипотека

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны:

  • Что необходимо для получения ипотеки

    Получение ипотечного кредита Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик…

  • Ипотека с господдержкой в 2015-2016 годы

    Какие конкретно банки выдают ипотеку с государственной поддержкой в 2015 — 2016 г. 13 марта 2015 года Медведевым было подписано распоряжение…

  • Когда снизится ипотека

    Снизить ставки жилищного кредитования возможно при помощи страны Текст: Елена Домчева. Ярослав Николаев У каждого нуждающегося в жилье россиянина должна…

  • Как рассчитывается ипотека

    Знать, как рассчитывается ипотека, нужно хотя бы чтобы верно оценить размер не только материальных, но и кроме этого и моральных затрат заемщика. На…