Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования

      Комментарии к записи Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования отключены

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года обстановка изменилась кардинальным образом. // Л.М. Резванова. Банковский ритейл № 1/2008

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля, низким уровнем доходов населения. За последние три года обстановка изменилась кардинальным образом. Количества кредитов возрастают высокими темпами, число банков — участников рынка всегда растёт, ставки по кредитам снижаются , происходит разделение предоставляемых ипотечных кредитных продуктов в соответствии с потребностью клиентов.

Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России

Рынок ипотеки в России находится в стадии собственного качественного формирования. Одновременно с этим наблюдаются высокие темпы его роста — все больше сделок на рынке недвижимости содержится с применением ипотеки. В случае если в 2005 году часть сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 году уже 8,6%, а в 2007 году по результатам первого полугодия — 14%1.

Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые храбрые ожидания специалистов. Начиная с 2004 года количество выданных ипотечных кредитов возрастает приблизительно на 30–35% каждый год. Количество задолженности по ипотекам на 1 октября 2007 года вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись вдвое если сравнивать с 1 ян-варя 2007 года, по оценкам РИА « РосБизнесКонсалтинг» ( РБК).

Но, не обращая внимания на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, безотносительные его количества малы в сравнении с развитыми государствами. Так, к примеру, согласно данным, содержащимся в изучении международного рейтингового агентства Standard Poor`s на 01.01.2007, часть одолжений ипотечного кредитования в русском ВВП была очень низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в Европе2.

По суммарному количеству ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым чертям приближается к странам третьего мира. Специалисты рынка уверены в том, что в среднесрочной возможности высокую скорость роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, а правительство собирается увеличить долю количества ипотечного кредитования в ВВП до 5,5% к 2010 году, а к 2011 году достигнуть уровня 6,6% при ежегодном приросте ВВП на 10%4.

Помимо этого, нужно констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование приобретения недвижимости в России остается до тех пор пока очень низким. Часть задолженности по ипотекам в ВВП составила чуть меньше 2%. Для сравнения, в государствах Западной Европы отношение ипотечного долга в ВВП достигает 70%, в Соединенных Штатах — 50%, а в государствах Центральной и Восточной Европы — 25%.

Российская Федерация до тех пор пока еще входит в число государств с низким уровнем обеспеченности населения одолжениями ипотечного кредитования. На одного россиянина на данный момент приходится около $20 задолженности по ипотекам, тогда как на обитателя Польши — $300, Латвии — $550. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на одного человека колеблется в пределах $17–25 тыс.

Что касается России, то по различным оценкам одолжениями ипотечного кредитования до тех пор пока воспользовались не более 2% населения.

Потенциал русского рынка ипотечного кредитования

Потенциал российского ипотечного рынка приобретает высокую оценку со стороны банков. Предпосылки для того чтобы оптимизма следующие:

1) неудовлетворенность населения жилищными условиями.

Состояние жилищного фонда сейчас не отвечает потребностям населения. Всего около 15% населения наибольших городов РФ полностью удовлетворены собственными жилищными условиями (табл. 1).

   

Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Согласно данным портала «Русьипотека», потребность в жилье образовывает на сегодня 1,5 млрд кв.м. Только малый часть данной потребности возможно удовлетворена на вторичном рынке — приблизительно 0,2 млрд.

Так, потребность в новом постройке образовывает около 1,3 млрд кв.м. Но до тех пор пока ежегодный ввод нового жилья многократно отстает от данный показателя;

2) либерализация условий ипотечного кредитования со стороны банка.

Одной из тенденций на рынке ипотечного кредитования есть постепенное понижение ставок до 12–15% в рублях и 9–14% в валюте. Но в промышленно развитых государствах ставка по ипотекам ниже: в Соединенных Штатах, к примеру, она образовывает 5–6% годовых, в Испании 3–4%. Но объективно ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции, что в 2006 году составил 9,8%;

3) перемещение ипотечных операторов в регионы.

Одной из отличительных изюминок сегодняшнего рынка ипотечного кредитования есть перемещение ипотечных операторов в регионы. Столичный рынок уже перенасыщен, тогда как за его пределами существует громадный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская борьба: большие госбанки сразятся с зарубежными, а большие частные — с региональными5;

4) рост ипотечных программ.

Количество ипотечных программ неуклонно растет, в один момент происходит их постепенная переориентация на рефинансирование и рыночные условия кредитования. Личные ипотечные программы деятельно продвигают Росбанк, УРАЛСИБ, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других;

5) появление специальных ипотечных банков.

В марте 2004 года появился Муниципальный Ипотечный Банк — третий по окончании МИА и DeltaCredit специальный ипотечный банк в Российской Федерации. В 2005 году начал работу Русский Ипотечный Банк, ОПТБанк поменял собственный наименование на Банк Жилищного Финансирования, заостряя внимание на развитии данного направления;

6) изменение схем рефинансирования.

В 2005 году большие банки начали деятельно рефинансировать ипотеку, реализовывая сумки друг другу. Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, в то время, когда ДельтаБанк купил у банка DeltaCredit пул кредитов в размере $10 млн, потом последовала сделка Райффайзенбанка и Городского Ипотечного Банка. А уже в 2006 году были совершены первые сделки по секьюритизации ипотеки.

Так, сейчас имеется все основания вычислять ипотечный бизнес одним из самые перспективных направ-лений банковской деятельности в Российской Федерации. Стремительный рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье формирует предпосылки для активного расширения количеств ипотечного кредитования. Этим и разъясняется стабильный рост числа банков, осуществляющих долгосрочное кредитование.

Согласно данным Банка России на 1 апреля 2006 го-да, их число составило 414 (либо треть от общего количества действующих кредитных организаций РФ), а в 2007 году насчитывалось уже 520 кредитных организаций.

Совокупность ипотечного кредитования не только есть инструментом в ответе ответственной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, потому, что:

  • она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что содействует формированию среднего класса, его социальной базы;
  • при помощи отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, а также зарубежных, в настоящий сектор экономики;
  • совокупность ипотечного кредитования играется значительную роль в упрочнении легального сектора экономики, потому, что ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

Но не считая факторов, содействующих формированию совокупности ипотечного кредитования, имеется и мешающие факторы.

Сдерживающие факторы развития ипотеки

Развитие жилищной ипотеки в Российской Федерации сейчас сдерживается рядом факторов:

1) ограниченным платежеспособным спросом населения;

2) невысоким качеством и низкими объёмами нового жилищного строительства в субъектах РФ, что обусловливает недостаточность предложений и большую цена квартир на рынке жилья;

3) низкими темпами совершенствования и разработки законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов. К примеру, разумеется, что громадное значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство6;

4) неразвитостью жилищного рынка строительства и инфраструктуры жилья. Классическими участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители стройматериалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в Российской Федерации не отлажена технологическая схема их сотрудничества, и, следовательно, низка эффективность всей совокупности, завышены затраты на совершение сделок;

5) психотерапевтическими факторами, главным из которых есть национальная изюминка большинства населения — нежелание жить взаймы;

6) громадным числом административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с труднопреодолимыми административными препонами;

7) громадным числом субсидий в данной сфере, их «не сильный адресностью». Эта же обстоятельство очень плохо воздействует на развитие вторичного рынка жилья;

8) высокими процентными ставками, в связи с чем долгосрочное кредитование в Российской Федерации не делается массовым и большая часть россиян не смогут воспользоваться ипотекой;

9) непрозрачными источниками доходов граждан;

10) неразвитостью организационно-технологической и денежной инфраструктуры в совокупности ипотеки.

Региональная экспансия на ипотечном рынке

На данный момент долгосрочное кредитование есть самый востребованным и динамично развивающимся направлением розничного бизнеса русских банков.

Сейчас ипотечные ссуды входят в продуктовый последовательность фактически всех круп-ных зарубежных банков, развивающих в Российской Федерации розничное направление деятельности. Конкурентная борьба увеличивается, все более значимым причиной в этих процессах делается постепенное расширение участия в русском банковском секторе зарубежного капитала, растущий интерес к Российской Федерации наибольших транснациональных денежных корпораций. Наличие борьбы стимулирует неспециализированное увеличение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских разработок.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и постройке национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся борьбе перед банками поднимается ост-рейшая задача повышения точек присутствия банка на региональных рынках, банки деятельно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все дополнительные офисы и новые отделения. Регионы воображают большой интерес для столичных банков с позиций недостаточной насыщенности их рынков денежными одолжениями, соответственно, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Так, возможно констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они соперничают между собой за клиентов.

На сегодня рынок ипотечного кредитования развит неравномерно — практически добрая половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Столичная область, Петербург и Тюменская область. Оставшаяся добрая половина приходится на остальные 83 региона РФ.

Но сейчас имеет место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. В случае если в 2006 году часть четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2007 году (по результатам первого полугодия 2007 года) — 34%.

Самая солидная сумма количества ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Тут ее отметка достигает 38,7 млрд руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (табл.

2).

  Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования  

Стратегия активного географического расширения обусловлена огромным потенциалом и активным развитием региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечного кредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключением Московской области и Москвы. В связи с меньшим числом игроков на региональных рынках, меньшей ценой недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы для развития ипотечного кредитования выглядит самый при- влекательно.

Главная цель регионального развития банка — получение прибыли, исходя из этого конечно, что удаленные конторы прежде всего раскрываются в «привлекательных» регионах. Для ипотечного кредитования эта привлекательность оценивается, в первую очередь, по следующим параметрам:

1) развитие экономики. Главным критерием экономического раз-вития региона есть уровень средней заработной платы;

2) уровень денежной грамотности населения. Измеряется количеством выданных населению кредитов, определяющий степень вовлеченности населения в кредитную совокупность;

3) уровень банковской борьбе. Измеряется числом банков, выдающих ипотечные кредиты, есть отражением того, как благоприятны неспециализированные экономические и политические условия региона для развития финсектора;

4) развитие жилищного строительства. Характеризуется параметрами и объёмами строительного сектора в регионе (вводимые в эксплуатацию квадратные метры жилья);

5) доступность жилья. Определяется как соотношение темпов роста доходов населения и темпов роста цен на жилье, показывает относительную динамику платежеспособного спроса на рынке жилья.

Наиболее значимым индикатором доступности жилья есть показатель соотношения цены 1 кв.м жилья к уровню среднемесячной заработной платы в регионе. В Москве индекс доступности достиг уже отметки 7 (табл. 3).

В регионах, где ипотека начинается ускоренными темпами, данный показатель равен приблизительно 4. Удобной обстановкой для активного развития ипотеки в регионе считается такая, при которой индекс доступности жилья меньше 4. Так, разумеется, что Москва, Петербург, и большая часть больших городов с численностью населения больше 1 миллиона уже приблизились к стадии насыщения по ипотечному кредиту, и возможности развития ипотеки как раз за средними городами.

Инструменты региональной экспансии

Наиболее значимыми инструментами конкурентной борьбы в регионах являются агрессивная маркетинговая политика, и стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. С целью достижения задач банку нужно:

1) увеличить и всегда совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотечному кредиту и уровень сервиса;

2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;

3) непрерывно совершенствовать совокупности управления рисками взыскания и ипотечного кредитования, и повышать операционную эффективность;

4) развивать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;

5) всегда совершенствовать эффективность управ и функционирования-ления;

6) привлекать к работе высокопрофессиональных экспертов для успешной реализации стратегии.

Совершенствование спектра продуктов по ипотечному кредиту

Расширение спектра ипотечных продуктов определяется в первую очередь востребованностью того либо иного продукта на рынке. На сегодня на рынке самый востребованными являются следующие виды долгосрочных кредитов:

  • кредитование приобретения на вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов, загородных домов;
  • кредитование приобретения строящихся квартир, таунхаусов, загородных домов;
  • нецелевое и целевое кредитование под залог имеющейся недвижимости;
  • рефинансирование ранее взятых в других банках ипотечных кредитов.

Довольно новым для русского рынка ипотечного кредитования продуктом есть кредитование приобретения земельного надела и кредитование под залог земельного надела.

На фоне роста цены жилья на вторичном рынке новостройки становятся самый доступным видом недвижимости. Но многие клиенты опасаются покупать квартиру в новостройках из-за нашумевшей неприятности одураченных участников. Учитывая данную обстановку, большая часть банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир лишь на вторичном рынке жилья либо на первичном рынке жилья в одобренных новостройках.

С целью увеличения уверенности клиента при приобре-тении квартиры в новостройке нужно развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.

Развитие сети каналов дистрибуции кредитных продуктов

Развитие каналов продаж есть главным инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют следующие главные каналы продаж ипотечных продуктов:

  • сеть отделений банка;
  • Интернет;
  • контакт-центр (горячая линия);
  • компании-партнеры (риелторские компании и ипотечные брокеры);
  • мобильные продажи (активные продажи вне офиса банка);
  • «банк на работе» (продвижение продуктов компаниям, являющимся клиентами по корпоративным продуктам).

В первую очередь нужно выяснить, через какие конкретно каналы банк собирается продавать ипотечные продукты. По окончании выбора каналов нужно выяснить, какие конкретно каналы у банка уже имеются, какие конкретно нужно создать и какие конкретно нужно доработать.

К примеру, элементами стратегии развития каналов продаж смогут быть:

  • расширение сети отделений банка;
  • разработка новых форматов отделений (создание ипотечных центров);
  • создание отдельного сайта ипотечных продуктов банка;
  • приобретение отдельного телефонного номера для ипотечной горячей телефонной линии, построение процесса продаж через нее;
  • установление и отбор взаимоотношений с компаниями-партнерами.

Развитие маркетинговой деятельности и увеличение узнаваемости бренда

Развитие маркетинговой деятельности долж-но базироваться в первую очередь на проведении рекламной кампании в русских регионах, направленной на увеличение узнаваемости в точках присутствия и помощь предлагаемых ипотечных программ.

Основополагающий принцип рекламной деятельности банка, развивающего ипотеку в регионах, — реклама имиджа. Стратегической задачей есть превращение хорошего внутреннего имиджа во внешний. Инструментом успехи поставленной цели есть функциональность рекламы — реклама в разных ее проявлениях должна быть нужной, приятной, эргономичной, дающей пищу для собственных выводов и размышлений.

управления эффективности и Совершенствование функционирования

Для создания и обеспечения эффективности управления филиальной сетью банка нужно осуществлять мониторинг показателей и постоянный контроль деятельности филиалов. Нужно проводить ежеквартальный анализ результатов работы филиала, в котором будет отслеживаться динамика главных показателей: активов, развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных платежных совокупностей, и динамика доходов, прибыли и расходов. По итогам совершённых анализов нужно создать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельным направлениям бизнеса.

Совершенствование совокупности управления рисками взыскания и ипотечного кредитования

Банковская политика управления рисками обязана включать работу над следующими блоками:

  • информации верификации и процесс клиентов;
  • принятия решения и процесс андеррайтинга;
  • операционные риски в продукте;
  • процесс взыскания долгов (collection);
  • резервирование.

Привлечение к работе высокопрофессиональных экспертов для успешной реализации стратегии

Привлечение к работе высокопрофессиональных экспертов есть важным причиной успешной работы, поскольку, без-условно, антропогенный фактор играется важную роль. Нанимаемые сотрудники должны быть научены, тренинговая программа обязана включать в себя блок по ипотечному продукту, обучение работе с ИТ-совокупностями банка, поскольку эти составляющие являются базой большого уровня сервиса.

Успешное развитие на региональных рынках обеспечивается рядом факторов:

1) достаточной ресурсной базой для успешной борьбы с региональными банками;

2) сбалансированным ростом кредитного портфеля и стабильным кругом заемщиков;

3) наличием в банке отлаженной совокупности управления кредитными рисками.

Все указанные выше факторы должны поз-волить банку сохранить уровень качества кредитов на самом высоком уровне в среднесрочной возможности и оказать помощь занять лидирующие позиции в регионах на рынке ипотечного кредитования. Соперничать на региональном рынке целесообразно за счет сокращения сроков и максимального упрощения рассмот-рения кредитной заявки, и развития новых, более привлекательных с позиций заемщиков, ипотечных программ.

Так, разработка региональной стратегии продвижения кредитных продуктов на рынок ипотечного кредитования — это непростая задача, требующая для собственного решения комплексного подхода. Одновременно с этим региональная экспансия банка есть надежным средством повышения прибыльности, увеличения уровня увеличения и клиентского обслуживания собственной доли в основных рынках и будет одним из стратегических направлений большинства больших банков России.

1 Сайт АИЖК.
2 www.cbrf.ru
3 Аналитический обзор РБК «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования». — Москва, 2006.
4 Russian Mortgage Market // Merrill Lynch. 5 February 2007.
5 Аналитический обзор РБК «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования». — Москва, 2006.
6 Земельный кодекс России в момент его принятия в 2000 году содержал не меньше чем в 29 статьях отсылки на законы либо нормы, каковые лишь предстояло создать. Лишь в 2004 году Правительство России приняло закон РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель либо земельных участков из одной категории в другую».
7 Источник: ЦБ РФ, актуальность: 01.01.2007.
8 Источники: эти по среднемесячной зарплате — Госкомстат РФ; эти по средней цене 1 кв.м — www.на данный момент.ru; расчеты автора.

Л.М. Резванова,
КМБ-Банк, Банк группы INTESA SANPAOLO,
Управление ипотечного кредитования, начальник направления развития продуктов

Реальное время: Падение рынка ипотеки


Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: