Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

      Комментарии к записи Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости отключены

Предпосылки и сценарий развития ситуации на рынке недвижимости

Сейчас российский рынок недвижимости находится в столь же неизвестном состоянии, как и вся мировая экономика. // Сергей Усачев, первый вице-глава фирмы «Сунжа» — для Bankir.Ru

механизмы и Привычные схемы, безотказно действовавшие в течении последних 10-20 лет, сейчас выглядят не такими действенными и жизнеспособными как раньше.

За последние 10 лет количество ипотечного кредитования увеличился практически в 6 раз, всего же через долгосрочное кредитование на рынок недвижимости было «инъецировано» более 2 трлн. руб. Доход бюджета России за данный же период увеличился фактически в 8 раз, номинальные зарплаты – в 6 раз, настоящие доходы, по оценкам различных экспертов, более чем в 8 раз. Настоящая статистика кроме того при достаточно неспециализированной оценке дает познание «причин» роста цен на русском рынке недвижимости.

Средняя удельная стоиость на столичном рынке недвижимости за эти годы увеличилась, в зависимости от сегмента, в 5-8 раз.

К самые важным для рынка недвижимости России последствиям развернувшегося мирового финансового кризиса стало, во-первых, сокращение количества рабочих мест, понижение доходов населения и, во-вторых, недостаток у денежно-кредитных учреждений «долгих» денег. Так, двум фундаментальным составляющим, снабжающим рост и поддержание рынка недвижимости, был нанесен значительный урон.

Появилась обстановка резкого сокращения платежеспособного спроса со стороны конечных клиентов как в части текущей платежной способности, так и долговременной кредитоспособности, кроме этого значительно сократились возможности банков по кредитованию новых девелоперских проектов, списанию долгов по действующим кредитам. Значимым есть да и то, что сделать инструмент ипотечного кредитования «массовым», дешёвым для всего общества, так и не удалось.

По сути, рынок был отброшенным на пара лет назад. Сейчас снова потребуется формирование неспециализированной стабильной экономической обстановке, причем не только на уровне других участников и корпораций рынка, но и на уровне домашних бюджетов конечных клиентов. До тех пор до тех пор пока конечные клиенты станут не только готовы, но и могут покупать жилье, осуществить «перезапуск» рынка, возобновив его помощь через ипотеку, будет кроме этого очень затруднительно.

Чем продолжительнее будет затягиваться пауза по «перезапуску» рынка, тем больше появляется риск растерять сформировавшийся за последние годы пул частных инвесторов, риск допустить растрату накопленных потенциальными конечными клиентами средства не на приобретение (оплату приобретённой по ипотечному кредиту) недвижимости, а на текущее потребление. По различным оценкам в собственности у частных инвесторов, в зависимости от региона, находится 10-30% квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие.

При ухудшения ожиданий относительно развития рынка недвижимости, на рынке смогут показаться инвестиционные квартиры от частных инвесторов, что повлечет дополнительный рост рыночного предложения недвижимости. При текущем ограниченном платежеспособном спросе, это в полной мере может привести к очередной коррекции рынка «вниз». Особенно очевидно возможность данного сценария прослеживается на динамике столичного рынка, где темпы строительства нового жилья сейчас значительно превосходили платежеспособный спрос, а часть инвестиционных квартир по оценкам множества экспертов была большой для России.

Применительно к Сочи, где активное строительство нового жилья началось в последние 2-3 года, ипотечные кредиты при покупке квартир привлекаются достаточно редко (в ЖК «Миллениум Тауэр» нет ни одной квартиры купленной по ипотечному кредиту), а инвестиционных квартир единицы, возможность коррекции стоимостей вниз представляется маловероятной, скорее, по мере приближения олимпийских игр возможно ожидать значительного повышения цен. Значимым доводом есть ограниченность предложения выстроенного качественного жилья. Брать же «недострой» на данный момент достаточно рискованно.

Итак, на данный момент возможно ожидать значительного трансформации прежде всего структуры отечественного рынка недвижимости. Параметры коррекции будут зависеть от эффективности действий как федеральных и региональных властей, так и интернациональных организаций.

Действия интернациональных организаций будут в значительной мере определять доступность и наличие во всемирной экономике «долгих» денег, направляемых на финансирование ипотечных программ, размера платежеспособного спроса на товары (а также сырье) и услуги, которые содержат «русского добавленную цена» и другие ответственные для рынка недвижимости факторы роста. В последние месяцы новости с международных денежных рынков содержат все больше хороших сигналов, что, непременно, вселяет определенный оптимизм в скорое масштабное возобновление банками ипотечных программ, кредитование девелоперских проектов. Особенно хотелось бы отметить статистику фондового рынка, отражающего будущие ожидания инвесторов – индекс Dow Jones преодолел отметку 10000, российские индексы ММВБ – 1350, РТС – 1400, фактически сравнявшись с уровнем 2006 года.

Правительство России делает большие шаги по помощи экономики, но вопрос о том, как оперативно удастся вернуть платежеспособный спрос, не допустить «проседания» домашних бюджетов потенциальных конечных клиентов, пока не очевидно. Достаточно позитивно возможно оценить принятый на 2010 год бюджет страны, обеспечивающий поступление значительных денежных средств в экономику, а стабилизировавшиеся в последние месяцы стоимость бареля нефти, дают все основания прогнозировать достаточные возможности по финансированию бюджета.

Обобщая, в настоящей обстановке возможно ожидать фактически любого из вероятных сценариев развития русского рынка недвижимости от негативного (понижение объёмов и цен строительства квартир), до дальнейшего роста и стабилизации. Но, все же наиболее вероятным представляется сценарий, при котором до конца текущего–весны будущего года рынок будет пребывать в ситуации малом стагнации, потом по мере стабилизации глобальной экономики, возобновлению активного поступления бюджетных средств в экономику России, завершению реструктуризации долгов девелоперских компаний начнется повышение спроса на жилье со стороны конечных арендаторов и покупателей, за чем на рынке возобновится рост цен на недвижимость, возобновиться активное строительство новых объектов.

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: