Пузырь на рынке недвижимости, или четыре признака катастрофы

      Комментарии к записи Пузырь на рынке недвижимости, или четыре признака катастрофы отключены

Пузырь на рынке недвижимости, или четыре признака катастрофы

Мир ничему не обучился: на рынках недвижимости надувается новый пузырь. Мы медлительно идем навстречу денежной трагедии, считает экономист Нуриэль Рубини.

Нью-Йорк. Глобальный экономический кризис 2008-09 годов был вызван серией лопнувших пузырей на рынке недвижимости. По окончании кризиса наступила рецессия.

Громаднейшую известность взял американский кейс, пузырь на рынке недвижимости США появился из-за недочётов в налоговом менеджменте, банковском контроле и из-за низких ставок, но подобные явления имели место не только в Соединенных Штатах, но и в Англии, Испании, Ирландии, Исландии и в Дубае.

По прошествии пяти лет мы можем замечать показатели того же самого кризисного явления на рынках недвижимости Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии, и, по всей видимости «на бис», Англии (хорошо, Лондона). Что касается развивающихся рынков, то пузыри надуваются в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле и громадных городах Турции, Индии, Бразилии и Индонезии.

Вот четыре показателя того, что пузырь вправду надувается: стремительный рост цен на жилье, опережающий рост стоимостей по отношению к доходности, повышение доли ипотечных кредитов в общем количестве долгов населения. В большинстве государств с развитой экономикой предвестниками пузырей являются низкие долговременные и кратковременные ставки. Вялый рост экономики, большой уровень безработицы, низкая инфляция, и ликвидность, показавшаяся в следствии применения классических и нетрадиционных инструментов кредитно-финансовой либерализации, приводят к тому, что цены на активы, в первую очередь на жилье, стремятся вверх.

В развивающихся экономиках обстановка выглядит по-различному. В том месте, где доход на одного человека довольно высок, к примеру, в Израиле, Гонконге, Сингапуре, власти поддерживают низкий уровень инфляции, и низкий уровень ставок, дабы избежать увеличения обменного курса по отношению к вторым валютам. В других государствах – Турции, Индии, Бразилии и Индонезии – уровень инфляции выше показателей, каковые выяснили центробанки.

Наряду с этим в Китае и Индии деньги инвестируются в жилье – так инвесторы страхуются от риска инфляции. К тому же стремительная урбанизация в развивающихся государств также содействует росту цен на жилье: спрос превышает предложение.

Центробанки в государствах с развитой экономикой, а также в развивающихся государствах с большим уровнем доходов не торопятся поменять ставку рефинансирования. Большая часть государств считают, что регулирование и пруденциальный надзор денежной совокупности нормализуют обстановку на рынке жилья. Такая политика подразумевает уменьшение loan-to-value ratios (коэффициент обеспечения: выраженное в процентах соотношение между главной оценочной стоимостью и суммой кредита актива, предоставленного в его обеспечение. – E-xecutive.ru), более строгие стандарты ипотечного андеррайтинга, ограничения финансирования вторичного жилья, более высокие амортизационные отчисления за ипотеку, ограничения на применение пенсионных денег для взносов за приобретение жилья.

В большинстве государств проводится умеренный пруденциальный надзор: власти опасаются, что население, политики и застройщики начнут возмущаться через чур твёрдыми действиями денежных регуляторов по ограничению ликвидности: смогут показаться жалобы, что регуляторы вторгаются на вольный рынок, накладывают ограничения на неприкосновенные права собственности.

И все же надзор не сможет совладать с пузырями на рынке недвижимости. До тех пор пока сохраняются низкие ставки по кратковременным и долговременным кредитам, оздоровительные меры на рынке жилищного кредитования будут не через чур действенными. Более того, в случае если отличие между официальными процентными ставками, и ставками по ипотечному кредитованию будет возрастать, появятся предпосылки для арбитража на данной разнице.

К примеру, в случае если коэффициент обеспечения понизится, а начальный взнос на приобретение жилья увеличится, то населению будет удачнее брать взаймы у собственных привычных и родственников, или применять потребительские кредиты на финансирование приобретения жилья.

Так, не обращая внимания на принимаемые надзорные меры, цены на недвижимость не понижаются, и до тех пор пока ставки не понизятся, ограничения не будут действенными.

Но не нужно ожидать, что мыльный пузырь в глобальной экономике лопнет в скором будущем: и «легкие деньги», и инфляция находятся под контролем. Более того, финансовая система имеет на данный момент больший запас ликвидности, чем ранее. Она оправилась от утрат, которые связаны с коррекцией цен на недвижимость на протяжении прошлого кризиса, что был спровоцирован американскими ипотечными займами категории subprime.

Но по окончании периода роста постоянно следует падение, исходя из этого непременно пузырь лопнет.

В государствах, где у заемщиков имеется право отказаться от ипотеки, в случае если цена кредита начинает быть больше цена жилья, спад жилищного строительства обернется кризисом и глобальным дефолтом финансовой системы. Со своей стороны в таких государствах, как, к примеру, Швеция, где банки смогут изымать домашние доходы для обеспечения выплат по ипотечному кредиту, потребительские затраты населения быстро снизятся. Результат будет и в том и другом случае одинаковый: стагнация и кризис.

То, что мы на данный момент замечаем, возможно обрисовать как замедленное воспроизведение недавней трагедии на рынках недвижимости. И, как это не редкость в большинстве случаев, чем больше будет мыльный пузырь, тем посильнее будут последствия по окончании того, как он лопнет.

Нуриэль Рубини – глава Roubini Global Economics, доктор экономических наук New York University’s Stern School of Business.

Партнерская программа с Project Syndicate

Источник фото: cnbc.com

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: