Жилищные сервитуты. как продать ипотечную квартиру?

      Комментарии к записи Жилищные сервитуты. как продать ипотечную квартиру? отключены

Жилищные сервитуты. как продать ипотечную квартиру?

Количество просмотров: 2156

Количество комментариев: 0

Людская судьба – вещь достаточно непредсказуемая. Особенно в то время, когда это относится долгих временных отрезков. Ипотека, как мы знаем, есть одним из самых долговременных видов кредитования. И никто не может быть застрахован от того, что квартиру, приобретённую по ипотечному кредиту, не нужно будет продавать через пара лет, до окончания срока кредита.

А реализовать жилье, находящееся в залоге у банка, оказывается не так легко. Как самый безболезненно «провернуть» такую сделку?

Жизненные трудности

Обстоятельств для продажи квартиры, приобретённой по ипотечному кредиту, возможно огромное количество: квартира, купленная с привлечением кредитных средств, прекратила устраивать по метражу, изменились жизненные события, нужно переехать в второй город, жены получали квартиру с привлечением кредита, а сейчас разводятся и дробят имущество и т.д. По наблюдениям аналитиков, часть сделок купли-продажи квартир, обремененных ипотекой достаточно мала. «По отечественным данным, на данный момент сделок по продаже квартир клиентами, появлявшимися в ситуации, при которой они вынуждены реализовывать приобретённое по ипотечному кредиту имущество, мало.

Это явление не носит массовый темперамент», — говорит Алексей Шленов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Его слова подтверждает и начдеп муниципальный недвижимости компании Mainstreet Анастасия Цукор: «На рынке продаются квартиры, по которым кредит еще не выплачен. Но не довольно много, возможно любая 30-я квартира, не больше».

Но учитывая текущую экономическую обстановку, специалисты не исключают, что количество таких сделок может возрасти. Смена либо утрата места работы, уменьшение заработной платы – все это может привести к тому, что хозяин не сможет вносить в банк регулярные платежи. «на данный момент для продажи из-под залога существует более веская обстоятельство – это ухудшение денежного положения заемщика.

Но эта мера есть крайней, и используется лишь в том случае, в то время, когда заемщик не только не имеет возможности обслуживать собственный кредит, но и в то время, когда в будущем не предвидится никаких возможностей для восстановления постоянного дохода», — вычисляет начотдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова. Не обращая внимания на то, что сейчас и банки и государство входят в положение заемщиков и предлагают разные меры по облегчению кредитного бремени, каковые разрешают ему не лишиться приобретённой по ипотечному кредиту квартиры, например, реструктурировать долг либо преобразовать валюту кредита, хозяин квартиры, приобретённой по ипотечному кредиту, может оказаться у «последней черты», и в таковой ситуации ему направляться знать, с чего начать сделку по продаже обремененного кредитом жилья.

Продажа ипотечной квартиры ход за шагом

Схем, по которым ипотечную квартиру возможно реализовать, существует пара. Но первым, и, пожалуй, самым серьёзным шагом будет выяснение, не будет ли против таковой сделки кредитор, другими словами банк, выдавший ипотеку. «Согласие банка на проведение аналогичных сделок определяется политикой банка и условиями кредитного соглашения. В случае если в кредитном контракте предусматривается возможность продажи квартиры, купленной по ипотечному кредиту, то заключить подобную сделку вероятно.

Небходимо отметить, что в целом, банки достаточно нормально относятся к таким сделкам, поскольку для них приоритетным остается возврат собственных денежных средств», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Главная загвоздка при проведении аналогичной сделки содержится в том, что квартира, хоть и есть собственностью заемщика, находится в залоге у банка. И , пока кредит не будет погашен всецело, она находится под обременением и каждые сделки с ней будут запрещены. «Непременно, квартира, находящаяся в залоге у банка, не может быть реализована без его согласия.

Да и фактически это нереально», — поясняет Марина Галактионова, директор по формированию партнерских взаимоотношений ипотечного брокера «Кредитмакс». Дело в том, что факт обременения на недвижимое имущество регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной работы, и , пока из этого ведомства не будет предоставлена бумага о снятии сервитута (ограниченного права пользования какой-либо собственностью – прим. редакции), ни один нотариус не сможет удостоверить легитимность сделки купли-продажи.

Так, одна из главных схем продажи ипотечных квартир – это досрочное последующая продажа и погашение кредита жилья по стандартным правилам. В этом случае клиент передает продавцу задаток в сумме остатка задолженности перед банком, хозяин квартиры гасит кредит, затем приобретает от клиента оставшуюся часть денег и происходит регистрация сделки. Согласно точки зрения большинства игроков рынка, данный метод есть самым несложным для всех участников сделки – и для клиента, и для продавца, и для банка. Одновременно с этим, он есть и достаточно рисковым. «Клиент может погасить долг заемщика, но наряду с этим у него существует риск не переоформить квартиру в собственную собственность», —

поясняет Константин Ковалев.

Чтобы застраховаться от недобросовестного продавца, существует «усложненный» вариант упомянутой выше схемы. Клиент закладывает в две банковские ячейки полную цена квартиры, поделённую на части – в одну ячейку сумму задолженности продавца перед банком на определенную сторонами дату, во вторую – остаточную цена квартиры по окончании всех выплат банку. Банк, со своей стороны, закладывает в третью ячейку письмо о снятии залога с имущества.

Наряду с этим доступом ко всем трем ячейкам может служить лишь зарегистрированный соглашение купли-продажи. «Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. По окончании совершения сделки, контракт купли-продажи регистрируется в национальных органах. Ячейки раскрываются лишь по окончании регистрации соглашения купли-продажи. За счет денежных средств из первой ячейки погашается задолженность перед банком.

При наличии письма о снятии залога снимается обременение с недвижимости», — раскрывает подробности схемы Оксана Новикова. У данной процедуры имеется как достоинства, так и недостатки. Среди плюсов, конечно, более ясные и четкие обеспечения для клиента.

Главным же минусом есть более долгая и сложная процедура.

Существует и третья схема. Воспользоваться ей возможно в том случае, если клиент планирует приобрести квартиру кроме этого за счет заемных средств. В случае если клиент не имеет полностью средств для приобретения, он проходит банковский андеррайтинг и кредитуется на нехватающую сумму. «Схема редко видится, потому, что банки нехотя идут на дополнительные трудозатраты по изучению нового заемщика.

Ставка по кредиту не останется прошлой, а изменится в соответствии с действующими ставками на текущий период времени», — комментирует Анжела Дубровская, начальник отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

И последний, четвертый метод. воспользоваться которым рискнут, пожалуй, лишь совсем отчаявшиеся собственники ипотечных квартир. По сути, чтобы реализовать квартиру по данной схеме, самому не требуется выполнять по большому счету никаких телодвижений. Возможно кроме того прекратить платить по кредиту. Вернее, как раз в отказе от ежемесячных взносов в банк и состоит главная «фишка».

По истечению определенного срока банк будет сам должен реализовать квартиру, чтобы компенсировать собственные затраты на «проблемного должника». , если цена квартиры превысит остаток задолженности, штрафы за просроченные выплаты по кредиту, судебные и риелторские издержки, бывшему хозяину квартиры будет выплачена остаточная цена. И все же, у этого метода значительно больше минусов, чем плюсов.

Плюс, пожалуй, всего один — заемщику не требуется делать ничего, все хлопоты возьмут на себя судебные приставы и банк. Минусы, но, значительно более значительные. Помимо этого, что бывший хозяин может не получить от таковой сделки ни копейки, по причине того, что все средства от продажи квартиры уйдут на издержки банка, он, вероятнее, ни при каких обстоятельствах больше не сможет забрать кредит, не только на квартиру, но а также на сотовый телефон, поскольку кредитная история заемщика будет очень сильно сломана.

Опытная помощь

По окончании того, как схема проведения сделки купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, делается ясной, остается одно – решить, под силу ли будет покупателю и продавцу совладать с данной процедурой самостоятельно, либо все же обратиться к специалистам. Опыт говорит, что подобная сделка есть значительно более сложной, чем приобретение либо продажа «чистой» квартиры на вторичном рынке, которую при жажде возможно совершить и самостоятельно. «В аналогичных сделках значительно больше подводных камней и нюансов, о каковые возможно споткнуться, чем в простой сделке по приобретению квартиры. Необходимость функционировать через риелтора появляется прежде всего у клиента, что в определенной степени рискует, получая такую квартиру», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования компании МГСН Жанна Селиванова.

Помимо этого, клиенту имеет суть обратиться к риэлтору еще и в том случае, если он заинтересован в приобретении квартиры, продающейся по четвертой схеме. «В случае если реализацией было нужно заниматься банку, нужно обратиться в риэлторскую компанию, которая знает рынок жилья и всю процедуру продажи из-под залога. В случае если клиент подбирает жилье, лишь те компании, каковые имеют договорные партнерские отношения с банками, смогут проконсультировать этого клиента на предмет приобретения дешёвых квартир, продающихся из-за неуплаты банковского кредита», — делится секретом Марина Галактионова.

Не обращая внимания на то, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – занятие не самое приятное и очень трудоемкое, при грамотном подходе к решению вопроса, совладать с таковой сделкой возможно очень удачно. Мы сохраняем надежду, что у отечественных читателей не появится необходимости реализовывать ипотечную квартиру в связи с невозможностью и кризисом гасить кредит, а только из жажды улучшить собственные жилищные условия.

По данным www.urbanus.ru

Фото: www.realtors.com

Источник: www.inform24.ru

Категория: Ипотека

Увлекательные записи:

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны: